>> 國海證券-專題研究：什么是房地產(chǎn)新的發(fā)展模式？-230330
| 上傳日期： |
2023/3/30 |
大小： |
1901KB |
| 格式： |
pdf 共34頁 |
來源： |
國海證券 |
| 評級： |
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作者： |
夏磊 |
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當前是我國進入新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局的關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，是擴內(nèi)需、轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)的重要支點。2021年底中央經(jīng)濟工作會議針對房地產(chǎn)首次提出“探索新的發(fā)展模式”。
什么是新模式？模式切換反映的是行為的變化。房地產(chǎn)新發(fā)展模式，包括：一是市場參與者（消費者、企業(yè)、政府）新的行為模式；二是房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟支柱作用的新內(nèi)涵；三是新的行業(yè)基本制度。
本文探討這三個維度。
房地產(chǎn)市場參與主體新的行為模式
1、消費者行為轉(zhuǎn)變，由買房轉(zhuǎn)向租購并舉
過去居民住房消費以購房為主。一是自住需求旺盛，城鎮(zhèn)化進程快速推進，在過去很長一段時間內(nèi)，我國處于住房短缺時期。二是房地產(chǎn)投資屬性強，房價持續(xù)上漲，全國商品住宅銷售均價從1999年的1843元/平方米上漲到2022年的10185元/平方米，年化增速7.7%，核心城市房價漲幅更大。三是東方置業(yè)文化影響。四是住房租賃市場尚不成熟，制度不完善，難以有效替代購房需求。
在大城市租房住逐步成為一種新選擇。根據(jù)統(tǒng)計局七普數(shù)據(jù)，2020年底北京、上海、廣東、浙江城鎮(zhèn)家庭戶租房住比例分別為35.8%、36.7%、50.4%、39.8%，大城市中租房住非常普遍，原因有四：一是能更靈活地能滿足各個群體的住房需求。對于高收入群體，雖具備買房實力，由于工作變動，或是子女上學，都需要就近租房；對于中等收入群體，以應屆畢業(yè)生、自由職業(yè)者、外來務工人員等新市民人群為主，是租賃市場的主要需求群體，租房能滿足基本居住需求；對于低收入人群，可選擇租金較低的房源來滿足住房需求。二是房價高，還款壓力大，租房住為買房過渡。大城市就業(yè)機會多，人才、資本等要素更集聚，醫(yī)療、教育、基礎(chǔ)設(shè)施等城市配套功能更完善，對人才吸引力強，旺盛的住房需求支撐下房價高是必然趨勢。對于剛就業(yè)的大學生等群體來說，可通過租房緩解購房壓力。三是多主體供給，可選擇房源類型更多。除了可選擇市場化的個人房源、長租公寓之外，還可以選擇保障性質(zhì)的保障性租賃住房、公租房、廉租房等。2021年全國40城籌集保障性租賃住房94.2萬套（間）、2022年預計240萬套（間）、“十四五”計劃新增650萬套（間）。四是住房觀念變化。對于一部分人來說，“房子是用來住的”，買還是租都一樣，不僅能通過相對更低的門檻享受與買房同樣的居住品質(zhì)，而且可以自由切換居住環(huán)境，還可以擁有更多現(xiàn)金流來提升生活質(zhì)量。
租購并舉是發(fā)達經(jīng)濟體住房市場的顯著特征。國際經(jīng)驗看，租賃是發(fā)達經(jīng)濟體住房市場的重要供給力量。對比租賃人口比重，歐盟27國平均水平30.1%（2020）、瑞士57.8%（2021）、德國50.9%（2021）、奧地利45.8%（2021）、美國34.2%（2022）、日本36.0%（2021）、韓國44.8%（2018），租房住在一些國家甚至是主流。大城市租房住更為普遍，2017年美國邁阿密66.7%、紐約64.6%、波士頓63.1%、洛杉磯60.1%、舊金山56.6%的人租房住，2018年中國香港49%、2020年日本東京51.2%、2021年德國柏林85%的人選擇租房住。
2、房企行為轉(zhuǎn)變，由追求速度轉(zhuǎn)向注重品質(zhì)
房企“三高”模式走向終結(jié)。在過去，房企在房地產(chǎn)金融弱監(jiān)管、項目去化快、房價持續(xù)較快上漲等因素疊加刺激下，普遍采取“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式快速獲取土地和金融資源。但當前這一模式運轉(zhuǎn)的前提已發(fā)生變化：一是在融資端，預售資金強監(jiān)管、非標融資收緊，大幅削弱房企“高杠桿”能力；二是在購房需求端，以廣大三四線城市為代表的房地產(chǎn)市場較大幅度回調(diào)，銷售市場冷淡導致房企項目去化顯著變慢，“高周轉(zhuǎn)”失靈；三是在融資需求端，中大型房企陸續(xù)爆雷，房企加速去杠桿，總?cè)谫Y需求大幅減少，“高負債”意味著高風險；四是在投資端，房企爆雷、銷售低迷傳導至投資端，房企開發(fā)投資的意愿和能力不足。
房企利潤將來源于提升產(chǎn)品和服務品質(zhì)獲取溢價。根據(jù)杜邦分析，凈資產(chǎn)收益率可拆解為營業(yè)凈利潤率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)三者乘積。過去房企主要靠高周轉(zhuǎn)和高杠桿獲得規(guī)模收益，未來利潤來源將主要通過提升住房品質(zhì)來獲得溢價、提升凈利率。有兩方面原因：一是需求側(cè)，消費升級。消費者觀念在變化，品質(zhì)意識覺醒，住房要求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，更加重視開發(fā)商央國企背景、品牌知名度、社區(qū)服務、產(chǎn)品是否綠色低碳智能等多個維度。二是政策端，提升產(chǎn)品力符合政策導向。2023年全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，要“大力提高住房品質(zhì)，為人民群眾建設(shè)好房子”；2023年1月，住建部部長倪虹表示“以努力讓人民群眾住上更好的房子為目標，從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)，進而把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好，讓城市更宜居、更韌性、更智慧”。
3、政府行為轉(zhuǎn)變，大部分城市財源面臨切換
過去地方政府高度依賴于土地財政。過去十多年，房地產(chǎn)業(yè)長期扮演地方政府的融資工具，通過壟斷土地一級市場和行政化配置土地資源的方式快速獲取資本積累，來擴大基建投資等
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