>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)地產(chǎn)A+H物業(yè)板塊月度跟蹤(2023年3月)：三月物管板塊指數(shù)下降-5%，公司年度業(yè)績集中披露-230404
| 上傳日期： |
2023/4/4 |
大小： |
987KB |
| 格式： |
pdf 共12頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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市場行情：3月光大地產(chǎn)物管板塊指數(shù)-4.7%，1-3月累計-6.7%
指數(shù)：2023年3月，光大地產(chǎn)AH物管板塊指數(shù)單月漲跌幅為-4.7%，跑輸滬深300指數(shù)4.2pct.，跑輸恒生指數(shù)7.8pct.，跑輸恒生港股通指數(shù)6.6pct.；2023年1-3月累計漲跌幅為-6.7%，跑輸滬深300指數(shù)11.3pct.，跑輸恒生指數(shù)9.8pct.，跑輸恒生港股通指數(shù)9.3pct.。
個股：本月平均漲跌幅為-6.5%；漲跌幅前列為：融創(chuàng)服務(wù)（7.0%）、中海物業(yè)（4.8%）、保利物業(yè)（1.2%）、建發(fā)物業(yè)（-0.8%）、金茂服務(wù)（-1.0%）。
港股通：本月港股通持股比例變化：雅生活服務(wù)（+2.17 pct）、綠城服務(wù)（+0.94pct）、保利物業(yè)（+0.38 pct）、金科服務(wù)（+0.22 pct）、建業(yè)新生活（+0.14pct）；2023年1-3月變化：綠城服務(wù)（+1.95pct.）、雅生活服務(wù)（+1.66pct.）、世茂服務(wù)（+1.57pct.）、金科服務(wù)（+1.12pct.）、新城悅服務(wù)（+0.98pct.）。
估值：截至3月31日，樣本股2023年的WIND一致預(yù)測PE估值范圍從3到29，均值約為13；2024年一致預(yù)測PE估值范圍從2到23，均值約為10。
行業(yè)動態(tài)跟蹤：中央推進(jìn)政府采購物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)；江蘇加強(qiáng)物業(yè)管理價格監(jiān)督，寧波實施專項維修資金新管理辦法
中央：財政部組織起草《物業(yè)管理服務(wù)政府采購需求標(biāo)準(zhǔn)(辦公樓類)(征求意見稿)》，列明多條服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。地方：江蘇加強(qiáng)物業(yè)管理中的價格監(jiān)管，寧波規(guī)定專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建安工程每平米建面平均造價的5%至8%。
重點企業(yè)動態(tài)跟蹤：重點公司完成2022年度業(yè)績披露
截至2023年3月31日，重點公司完成2022年度業(yè)績披露，國企物管如金茂服務(wù)（營收yoy+61%，歸母凈利潤yoy+89%）、建發(fā)物業(yè)（營收yoy+47%，歸母凈利潤yoy+55%）增速較快，中海物業(yè)、保利物業(yè)等保持穩(wěn)健增長；物管整體發(fā)展向好，詳見前期外發(fā)報告20220930《國企組穩(wěn)健增長，民企組積極外拓——光大證券AH物業(yè)服務(wù)板塊2022中期業(yè)績綜述》。
投資建議：物管公司獨立發(fā)展能力提升，短期波動不影響長期發(fā)展向好
物管行業(yè)定位“社會治理基層支柱”，在提升全社會就業(yè)水平/社區(qū)養(yǎng)老托幼/智慧社區(qū)建設(shè)/老舊小區(qū)改造等方面具有較高參與度，各級政府政策支持力度較強(qiáng)。投資建議三條主線：
1）“估值修復(fù)”：重點關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動性回暖、民營房企信用風(fēng)險逐步出清帶來的風(fēng)險溢價下降。推薦新城悅服務(wù)，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、建業(yè)新生活。
2）“獨立發(fā)展”：關(guān)注第三方拓展能力較強(qiáng)的物管公司，第三方在管面積占比超過80%，已基本具備獨立經(jīng)營和擴(kuò)張能力的民企物管，推薦綠城服務(wù)，建議關(guān)注旭輝永升服務(wù)，雅生活服務(wù)；品牌力強(qiáng)，第三方拓展競爭優(yōu)勢明顯的公司，建議關(guān)注萬物云、新大正。
3）“穩(wěn)健國企”：持續(xù)看好國企物管公司的穩(wěn)健發(fā)展和低風(fēng)險帶來的估值溢價。推薦中海物業(yè)，建議關(guān)注保利物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、遠(yuǎn)洋服務(wù)、金茂服務(wù)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。
風(fēng)險分析：人工成本風(fēng)險；第三方外拓競爭加劇風(fēng)險；增值服務(wù)拓展風(fēng)險；關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險；外包風(fēng)險。
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