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事件：中國(guó)海外發(fā)展發(fā)布2022年年報(bào)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1803.2億元，同比-25.6%；歸母凈利潤(rùn)232.6億元，同比-42.1%；核心凈利潤(rùn)244.2億元，同比-28.0%。公司全年每股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.8港元，分紅率為37.6%。
　　核心觀點(diǎn)
　　受地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下行影響，公司營(yíng)收有所下降；進(jìn)一步受到結(jié)算利潤(rùn)率下行、三費(fèi)率提升、投資收益規(guī)模下降、匯兌損益增加的影響，歸母凈利潤(rùn)的降幅相對(duì)更大；利潤(rùn)率雖相應(yīng)下滑，但仍位居行業(yè)高位。2022年公司營(yíng)業(yè)收入同比下降25.6%。其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)收入1745.1億元，同比下降26.2%，主要是由于結(jié)算規(guī)模下降，2022年公司竣工面積1445萬(wàn)平，同比下降35.9%。2022年公司歸母凈利潤(rùn)同比減少42.1%，主要是因?yàn)椋?）結(jié)算利潤(rùn)率下行；2）三費(fèi)率同比提升了1.1個(gè)百分點(diǎn)至4.2%，其中銷售費(fèi)用率、財(cái)務(wù)費(fèi)用率同比分別提升0.6、0.4個(gè)百分點(diǎn)至2.2%、0.6%，不過(guò)整體而言公司銷管費(fèi)率仍是行業(yè)較低水平；3）2022年投資收益21.8億元，同比下降40.8%；4）因人民幣貶值計(jì)提匯兌凈損失42.8億元（2021年凈收益24.6億元）。另外，2022年公司毛利率、凈利率、歸母凈利潤(rùn)率分別為21.3%、13.6%、12.9%，同比分別下降2.2、4.2、3.7個(gè)百分點(diǎn)，ROE也因此下降5.1個(gè)百分點(diǎn)至6.6%。2022年公司扣除投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益和匯兌凈損益等影響后的核心凈利潤(rùn)為244.2億元，同比下降28.0%；歸母凈利潤(rùn)率為13.5%，同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。截至2022年末，公司預(yù)收賬款1076.8億元，同比增長(zhǎng)7.2%，預(yù)收款項(xiàng)/營(yíng)業(yè)收入的比例為0.60，同比提升0.18，未來(lái)業(yè)績(jī)保障程度明顯提升。
　　公司境內(nèi)外融資渠道通暢、融資成本低、現(xiàn)金充裕、財(cái)務(wù)穩(wěn)健。1）在手資金充裕，注重現(xiàn)金流管理。截至2022年末，公司持有現(xiàn)金1103.1億元，同比下降15.1%；其中受監(jiān)管的預(yù)收款為251.7億元，占比22.8%；另有未動(dòng)用銀行授信額度576.8億元。2022年境內(nèi)外債務(wù)資金流入合計(jì)943.2億元，同比增長(zhǎng)6.6%；歸還債務(wù)769.6億元，同比增長(zhǎng)37.7%。2022年公司實(shí)現(xiàn)銷售回款1907.7億元，同比下降22.0%；其他經(jīng)營(yíng)回款111.2億元，總經(jīng)營(yíng)回款為2018.9億元。公司土地成本1054.8億元，同比下降19.5%；建安支出780.4億元，同比增長(zhǎng)3.8%。2）公司繼續(xù)發(fā)揮境內(nèi)外雙融資平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，融資成本持續(xù)處于行業(yè)低位。截至2022年末，公司有息負(fù)債規(guī)模2703.9億元，同比增長(zhǎng)11.8%；一年內(nèi)到期的短期有息負(fù)債占比14.6%，同比下降3.9個(gè)百分點(diǎn)；2023年上半年到期需歸還各類貸款合共為161.3億元。2022年公司全年融資943.2億元，同比增長(zhǎng)6.6%。其中，公司新增境外貸款200.4億元；境內(nèi)發(fā)行債券合計(jì)285億元（包括公司債券105億元、中期票據(jù)130億元、綠色碳中和資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃證券50億元）。融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間，2022年平均融資成本約3.57%，較2021年小幅上升0.02BP。3）截至2022年末，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率53.7%，較2021年提升0.1個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率42.9%，較2021年提升11.5個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為2.80X，較2021年下降0.11X，體現(xiàn)出公司極強(qiáng)的杠桿管控以及現(xiàn)金回流管理能力。
　　地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊：1）銷售：行業(yè)市占率進(jìn)一步提升，2023年銷售目標(biāo)增速高達(dá)20%。2022年公司實(shí)現(xiàn)銷售金額2948億元，同比下降20.2%；銷售面積1387萬(wàn)平，同比下降26.6%；全國(guó)商品房銷售金額占比從2021年的2.03%上升至2.21%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年公司權(quán)益銷售額2761億元，權(quán)益比例高達(dá)94%，遠(yuǎn)超行業(yè)水平。全口徑銷售和權(quán)益銷售排名分別位居行業(yè)第五和第三。公司強(qiáng)化貨量結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，在量?jī)r(jià)齊跌的市場(chǎng)環(huán)境中銷售均價(jià)仍保持增長(zhǎng)，2022年公司銷售均價(jià)同比提升了8.7%至21252元/平。公司進(jìn)一步加強(qiáng)銷售回款，北京、廣州、深圳、杭州、廈門(mén)及天津銷售回款理想，均超過(guò)100億元。2023年1-3月公司銷售金額835億元，同比增長(zhǎng)73.9%，全口徑銷售和權(quán)益銷售排名分別進(jìn)一步提升至第四和第二。公司計(jì)劃在2023年?duì)幦?shí)現(xiàn)20%的銷售增速。2）拿地：2022年公司拿地強(qiáng)度逆勢(shì)提升。2022年公司新獲取項(xiàng)目40個(gè)，新增土地建面739萬(wàn)平，同比下降36.6%；由于一線城市拿地較多，樓面均價(jià)達(dá)到14982元/平，同比增長(zhǎng)26.6%；拿地金額1107億元，同比下降19.7%，拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）為37.6%，較2021年提升了0.3個(gè)百分點(diǎn)；權(quán)益拿地金額864億元，權(quán)益拿地比例為78.0%，同比下降了16.1個(gè)百分點(diǎn)。公司抓住行業(yè)洗牌機(jī)遇，積極尋求并購(gòu)發(fā)展，2022年在廣州、上海、成都等城市進(jìn)行并購(gòu)，合計(jì)106.6億元，下階段公司將繼續(xù)尋求并購(gòu)機(jī)會(huì)。2023年1-3月公司拿地金額42億元，同比下降60.4%，拿地強(qiáng)度5.0%。3）土地儲(chǔ)備：截至2022年年末，公司總土地儲(chǔ)備6842萬(wàn)平，同比下降15.3%。2023年公司可售貨值超7900億元，銷售增長(zhǎng)可期。
　　加快商業(yè)項(xiàng)目入市節(jié)奏，租金收入有望加速增長(zhǎng)。公司持有型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，2022年商業(yè)物業(yè)收入52.6億元，同比增長(zhǎng)1.8%。公司2022年新增15個(gè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，包括5個(gè)購(gòu)物中心、1棟寫(xiě)字樓、6家星級(jí)酒店、3棟長(zhǎng)租公寓，新增商業(yè)運(yùn)營(yíng)建筑面積88萬(wàn)平方米，為商業(yè)收入加速增長(zhǎng)注入新的