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事件：
　　3月31日，克而瑞發(fā)布2023年3月房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售排行，保利發(fā)展單月銷(xiāo)售排名第一，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額501億元，中海、萬(wàn)科單月銷(xiāo)售額分別為429、420億元，排名第二、三，前三門(mén)檻從去年同期384億元提升至420億元。3月單月銷(xiāo)售過(guò)百億房企為18家，較去年同期增加3家，對(duì)比2021年同期減少19家。
　　點(diǎn)評(píng)：
　　3月房企銷(xiāo)售額環(huán)比+40%，同比+20%、較前值+4pct，銷(xiāo)售繼續(xù)復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)化特征明顯。2023年3月，50家房企單月銷(xiāo)售金額5,670億元，環(huán)比+40%，較22年同比+20%、較前值+4pct；銷(xiāo)售面積為3,309萬(wàn)方，環(huán)比+28%，較22年同比+14%、較前值+13pct；3月單月銷(xiāo)售額增速創(chuàng)階段新高；從累計(jì)數(shù)據(jù)看，1-3月累計(jì)銷(xiāo)售金額12,864億元，同比+1%、較前值+12pct；銷(xiāo)售面積7,815萬(wàn)方，同比-8%、較前值+11pct，修復(fù)速度可觀(guān)。我們認(rèn)為，3月的銷(xiāo)售繼續(xù)復(fù)蘇來(lái)源于：一方面，1-2月房企推盤(pán)普遍較少，3月開(kāi)始房企普遍加大推盤(pán)量，新增供給上市推動(dòng)了銷(xiāo)售的繼續(xù)復(fù)蘇；另一方面，當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇的結(jié)構(gòu)化特征明顯，其中一二線(xiàn)城市等高能級(jí)城市的銷(xiāo)售表現(xiàn)更為靚麗，從而由于城市結(jié)構(gòu)的原因推動(dòng)了銷(xiāo)售均價(jià)的上升，1-3月50家房企銷(xiāo)售均價(jià)1.65萬(wàn)元/方、同比+9%，其中3月單月銷(xiāo)售均價(jià)1.71萬(wàn)元/方、同比+5%，除了城市的結(jié)構(gòu)化因素外，房企的結(jié)構(gòu)化因素也進(jìn)一步顯現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)房企基本面彈性更強(qiáng)，推動(dòng)集中度進(jìn)一步提升。
　　 3月單月銷(xiāo)售：保利、中海、萬(wàn)科排名前三，優(yōu)質(zhì)房企銷(xiāo)售超預(yù)期、并房企分化繼續(xù)加大。從單月銷(xiāo)售來(lái)看，保利銷(xiāo)售排名第一，中海、萬(wàn)科分別位列二三。其中，保利501億（YOY+30%）、中海429億（YOY+89%）、萬(wàn)科420億（YOY+1%）、華潤(rùn)388億（YOY+86%）、招蛇339億（YOY+53%）、碧桂園318億（YOY-22%）、綠城299億（YOY+44%）、華發(fā)242億（YOY+149%）、龍湖221億（YOY+30%）、建發(fā)房產(chǎn)213億（YOY+99%）、越秀209億（YOY+251%）、金地201億（YOY-4%）、濱江175億（YOY+126%）、融創(chuàng)112億（YOY-49%）、旭輝83億（YOY-31%）、新城79億（YOY-34%）、世茂62億（YOY-15%）、陽(yáng)光城47億（YOY+24%）、中南44億（YOY-28%）、金科23億（YOY-67%）等。3月房企銷(xiāo)售改善趨勢(shì)明顯，企業(yè)分化也在加劇，主流企業(yè)中銷(xiāo)售同比排名靠前的房企為：越秀+251%、華發(fā)+149%、濱江+126%、建發(fā)房產(chǎn)+99%、中海+89%、華潤(rùn)+86%、招蛇+53%、美的+51%、綠城+44%、金茂+30%等，顯著好于行業(yè)；預(yù)計(jì)這種分化在融資差異和拿地差異之下后續(xù)將進(jìn)一步加大，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企的銷(xiāo)售集中度將進(jìn)一步提升。
　　 1-3月累計(jì)銷(xiāo)售：保利、萬(wàn)科、碧桂園排名前三，優(yōu)質(zhì)房企銷(xiāo)售跑贏行業(yè)、房企分化繼續(xù)加大。從累計(jì)銷(xiāo)售來(lái)看，保利位列第一，萬(wàn)科、碧桂園位列二三。其中，保利1,139億（YOY+26%）、萬(wàn)科1,008億（YOY-5%）、碧桂園880億（YOY-34%）、中海835億（YOY+73%）、華潤(rùn)790億（YOY+72%）、招蛇722億（YOY+53%）、綠城613億（YOY+27%）、龍湖503億（YOY+36%）、華發(fā)491億（YOY+112%）、建發(fā)房產(chǎn)459億（YOY+52%）、金茂442億（YOY+40%）、金地441億（YOY-3%）、越秀435億（YOY+215%）、濱江407億（YOY+63%）、融創(chuàng)293億（YOY-60%）、新城215億（YOY-31%）、旭輝211億（YOY-26%）、世茂148億（YOY-33%）、中南120億（YOY-26%）、金科101億（YOY-54%）、陽(yáng)光城95億（YOY-31%）等。1-3月50家房企累計(jì)銷(xiāo)售金額同比開(kāi)始出現(xiàn)正增長(zhǎng)、改善趨勢(shì)明顯，但分化趨勢(shì)也更為顯著，主流企業(yè)中銷(xiāo)售同比排名靠前的房企為：越秀+215%、華發(fā)+112%、中海73%、華潤(rùn)+72%、濱江+63%、招蛇+53%、建發(fā)房產(chǎn)+52%、金茂+40%、龍湖+36%、綠城+27%、保利+26%等，顯著好于行業(yè)；預(yù)計(jì)這種分化在后續(xù)也將進(jìn)一步加大，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企的銷(xiāo)售集中度將進(jìn)一步提升。
　　投資分析意見(jiàn)：3月銷(xiāo)售繼續(xù)復(fù)蘇，結(jié)構(gòu)化特征更明顯，維持“看好”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)目前需求端呈現(xiàn)出超跌狀態(tài)，供給端處于過(guò)度出清狀態(tài)，預(yù)計(jì)隨著供給緩慢修復(fù)，中期銷(xiāo)售將向著需求中樞13.4億平逐步回歸，但考慮到短期供需雙弱，短期銷(xiāo)售仍將呈現(xiàn)“L”型總量弱復(fù)蘇、但結(jié)構(gòu)強(qiáng)彈性，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開(kāi)，并將同時(shí)受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好，充分享受估值驅(qū)動(dòng)、成長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)雙重紅利。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、新城控股；H股：越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象、新大正、碧桂園服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，銷(xiāo)售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。