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2023年3月31日，4只公募REITs擴(kuò)募完成交易所審批，根據(jù)招募說(shuō)明書(shū)等資料測(cè)算，預(yù)計(jì)擴(kuò)募將帶動(dòng)REITs分派收益率（基于當(dāng)前REITs市場(chǎng)價(jià)）的提升。近期，公募REITs 2022年分紅公告的陸續(xù)披露或帶來(lái)博弈分紅交易的短期機(jī)會(huì)，疊加此前市場(chǎng)接連回調(diào)創(chuàng)造了合適的點(diǎn)位，建議投資者關(guān)注有基本面支撐，同時(shí)分紅規(guī)模較為可觀的個(gè)券。
　　▍市場(chǎng)回顧：公募REITs市場(chǎng)延續(xù)下跌，新券帶動(dòng)市場(chǎng)交投走高。上周，中證REITs（收盤(pán)）指數(shù)收于1032.24點(diǎn)，周下跌0.74%，未跑贏主要股票和債券寬基指數(shù)。2只新能源REITs上市首日表現(xiàn)不俗，其中中航京能REIT錄得12.37%的漲幅，中信建投國(guó)家電投REIT錄得1.94%的漲幅。市場(chǎng)交投在2只新能源REITs上市交易的帶動(dòng)下走高，全周平均日度成交額和平均換手率均較前一周均值出現(xiàn)顯著抬升。
　　▍政策梳理：多地落實(shí)REITs常態(tài)化發(fā)行和保障房REITs發(fā)行。2023年3月29日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（保障性租賃住房類(lèi)）有關(guān)事項(xiàng)辦理指引》，對(duì)保租房REIT申報(bào)過(guò)程中，需要“申請(qǐng)發(fā)行保租房REITs涉及的發(fā)放保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)、變更保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)、出具無(wú)異議函、加快房源配租及其他需要住房建設(shè)部門(mén)協(xié)調(diào)推動(dòng)的事項(xiàng)”提供指引，助力儲(chǔ)備項(xiàng)目的順利申報(bào)。此外，江西監(jiān)管局也就落實(shí)REITs常態(tài)化發(fā)行進(jìn)行工作部署，從企業(yè)認(rèn)知、項(xiàng)目示范、聯(lián)動(dòng)協(xié)作三方面推進(jìn)REITs發(fā)行。
　　▍項(xiàng)目?jī)?chǔ)備跟蹤：4只公募REITs擴(kuò)募完成交易所審批，我國(guó)公募REITs擴(kuò)募更進(jìn)一步。2023年3月31日，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT和鹽田港REIT完成交易所審批環(huán)節(jié)。根據(jù)招募說(shuō)明書(shū)（封卷稿）等資料計(jì)算2023年預(yù)期的分派率水平，可以看到相較于原資產(chǎn)的分派率（基于當(dāng)前REITs市場(chǎng)價(jià)），擴(kuò)募能夠?yàn)?只REITs帶來(lái)0.1-0.6個(gè)百分點(diǎn)的提升。展望未來(lái)REITs市場(chǎng)的發(fā)展，存量REITs的原始權(quán)益人均有豐富的可擴(kuò)募資產(chǎn)，均具備一定擴(kuò)募能力，預(yù)計(jì)擴(kuò)募將成為C-REITs擴(kuò)容的重要方式之一。此外，Pre-REITs也有所更新，包括深業(yè)集團(tuán)就Pre-REITs項(xiàng)目進(jìn)行法律服務(wù)單位的公開(kāi)招標(biāo)；中國(guó)人壽領(lǐng)航Pre-REITs增值策略型基金完成簽約。
　　▍公募REITs策略思考：近期，公募REITs年報(bào)披露了各只REITs底層資產(chǎn)估值等增量信息，大部分特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs底層資產(chǎn)估值隨時(shí)間而回落，產(chǎn)權(quán)REITs的底層資產(chǎn)估值則變化不大。往后看，公募REITs 2022年分紅公告的陸續(xù)披露或帶來(lái)博弈分紅交易的短期機(jī)會(huì)，疊加此前市場(chǎng)接連回調(diào)創(chuàng)造了合適的點(diǎn)位，建議投資者關(guān)注有基本面支撐，同時(shí)分紅規(guī)模較為可觀的個(gè)券。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：REITs底層資產(chǎn)所在行業(yè)出現(xiàn)超預(yù)期政策，包括高速公路通行費(fèi)減免、產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金減免等；疫情影響超預(yù)期以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)不及預(yù)期或?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生負(fù)面影響；地緣政治因素等不確定性影響市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好。