>> 中信證券-公募REITs2022年年報點評：公募REITs年報帶來哪些增量信息？-230404
| 上傳日期： |
2023/4/5 |
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| 488KB |
| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
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作者： |
明明,余經(jīng)緯,秦楚媛 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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總結(jié)我國公募REITs 2022年年度報告，盡管底層資產(chǎn)經(jīng)營面臨多重因素擾動，但部分產(chǎn)品的業(yè)績表現(xiàn)和分派率完成度仍然可圈可點。底層資產(chǎn)估值方面，大部分特許經(jīng)營權(quán)REITs底層資產(chǎn)估值隨時間而回落，產(chǎn)權(quán)REITs的底層資產(chǎn)估值則變化不大。此外，投資者結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前REITs市場以機構(gòu)投資者為主，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源和保障房是機構(gòu)投資者占比較高板塊，而生態(tài)環(huán)保板塊的個人投資者占比最高。
▍多重壓力下，公募REITs 2022年業(yè)績表現(xiàn)如何？2022年全年，散點疫情頻發(fā)、宏觀經(jīng)濟下行壓力、免租以及通行費優(yōu)惠等因素影響下，公募REITs底層資產(chǎn)業(yè)績表現(xiàn)分化，其中不乏亮點?？晒┓峙浣痤~方面，除高速公路的可供分配金額不及預(yù)期外，其余大部分REITs的可供分配金額均實現(xiàn)了招募說明書的預(yù)測值，對應(yīng)的分派率（按發(fā)行價購入）基本都在4%以上。
▍底層資產(chǎn)估值變動。對于特許經(jīng)營權(quán)REITs而言，剩余期限內(nèi)其資產(chǎn)的市場價值將逐年遞減并趨于零，因此2022年多數(shù)特許經(jīng)營權(quán)REITs的資產(chǎn)估值均不同程度回落。但仍有3只REITs的底層資產(chǎn)估值有所上調(diào)，其中，由于2039年及以后底層高速公路的通行費收入預(yù)測較招募說明書的初始預(yù)測有所提高，華夏中國交建REIT底層資產(chǎn)估值上漲；華夏越秀高速REIT則因為折現(xiàn)率的下調(diào)導(dǎo)致底層資產(chǎn)估值增長；鵬華深圳能源REIT由于售氣量、售電價等指標(biāo)預(yù)測調(diào)整，底層資產(chǎn)的營業(yè)收入預(yù)測值較招募說明書有所增長，帶動底層資產(chǎn)估值實現(xiàn)了11%的較大幅度增長。產(chǎn)權(quán)REITs方面，底層資產(chǎn)估值整體變化不大。根據(jù)各REIT年報和評估報告，絕大多數(shù)的產(chǎn)權(quán)REITs底層基礎(chǔ)設(shè)施最新估值較初始估值上漲0%-2%左右。首批上市的REITs中，3只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的最新估值較2021年估值小幅回落或持平。
▍投資者結(jié)構(gòu)變動。對比各REIT 2022年中報、上市公告交易書和年報披露的投資者結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，公募REITs市場以機構(gòu)投資者為主。分板塊看：（1）高速公路REITs——截至2022年底，各REIT的機構(gòu)投資者占比均較2022年年中有所增長。其中，國金中國鐵建REIT的機構(gòu)投資者占比提升幅度最高；（2）生態(tài)環(huán)保REITs——該板塊是整個REITs市場中個人投資者占比較高的板塊，2只REITs的個人投資者占比均超過20%；（3）能源REITs——截至2022年底，鵬華深圳能源REIT的機構(gòu)投資者占比達(dá)到96.95%，較發(fā)行時增長近2個百分點；（4）產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs——除國君東久新經(jīng)濟REIT外，其余各單REIT的機構(gòu)投資者持有份額占比都有不同程度的提升，且占比的增幅不小；（5）倉儲物流REITs——持有人占比分化明顯，中金普洛斯REIT的機構(gòu)投資者占比高達(dá)96.4%，而紅土鹽田港REIT的機構(gòu)投資者占比則略低于90%；（6）保障房REITs——該板塊機構(gòu)投資者占比較高，3只REITs的相關(guān)讀數(shù)均在95%左右。
▍風(fēng)險因素：REITs底層資產(chǎn)所在行業(yè)出現(xiàn)超預(yù)期政策，包括高速公路通行費減免、產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金減免等；疫情影響超預(yù)期以及國內(nèi)經(jīng)濟基本面修復(fù)不及預(yù)期或?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響；地緣政治因素等不確定性影響市場整體的風(fēng)險偏好。
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