>> 東吳證券-新城控股(601155)2022年年報點評：商業(yè)運營發(fā)展穩(wěn)健，輕重并舉未來可期-230405
| 上傳日期： |
2023/4/6 |
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| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
房誠琦,肖暢 |
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事件：公司發(fā)布2022年年報。2022年實現(xiàn)營收1154.6億元，同比下降31.4%；歸母凈利潤13.9億元，同比下降88.9%，業(yè)績符合我們預(yù)期。
多因素拖累業(yè)績表現(xiàn)。2022年公司營收同比下降31.4%而歸母凈利潤同比下降88.9%的主要原因：（1）受整體市場環(huán)境影響，公司結(jié)轉(zhuǎn)收入減少，毛利率下降。其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)2022年毛利率為15.4%同比下降2.3pct；（2）2022年投資收益5.5億元同比減少17.3億元；（3）2022年公司計提資產(chǎn)減值損失59.6億元和信用減值損失1.9億元。（4）2022年公司三費占營收比例由上年的6.6%上升至11.3%。截至2022年末，公司合同負(fù)債1648.3億元，覆蓋2022年營收1.4倍；公司已售未結(jié)面積2913.6萬方，對未來業(yè)績釋放仍有一定保障。2023年公司計劃竣工面積1958.7萬方（2022年為2005.4萬方）。
注重銷售回款，土儲合理。公司2022年實現(xiàn)銷售金額1160.5億元，同比下降50.4%；銷售均價9740元/平方米，同比下降1.9%。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，公司全年銷售金額排名全國第19。公司注重銷售回款，2022年實現(xiàn)回款金額1329億元，全口徑資金回籠率115%。截至2022年末，公司土地儲備4915萬方，其中62%位于一二線和長三角三線城市。
商業(yè)運營穩(wěn)健發(fā)展，2023年預(yù)計實現(xiàn)商業(yè)運營總收入110億元。公司2022年新開業(yè)吾悅廣場15座，截至2022年末，公司已布局商場194座，已開業(yè)145座，開業(yè)面積1319.7萬方，出租率95.1%。2022年公司實現(xiàn)商業(yè)運營總收入100.1億元（已扣除租金減免的3.1億元）同比增長15.8%，其中同店租金收入同比為-0.2%，經(jīng)營狀況穩(wěn)定。公司2023年計劃實現(xiàn)商業(yè)運營總收入110億元，新開業(yè)商場20座。
積極融資優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，融資成本下降。公司作為優(yōu)質(zhì)民企，2022年以來連續(xù)獲監(jiān)管支持，融資推進(jìn)順利：2022年共發(fā)行中票40億元，獲得1400億元銀行意向性授信額度；通過經(jīng)營性物業(yè)貸盤活吾悅廣場22座。2022年末綜合融資成本為6.52%，同比下降5bp。我們認(rèn)為隨著公司定增預(yù)案（不超過80億元）的推進(jìn)，公司財務(wù)狀況有望得到進(jìn)一步優(yōu)化，緩解資金壓力。
盈利預(yù)測與投資評級：隨著公司進(jìn)行減值計提重新輕裝上陣以及結(jié)算端毛利率的觸底，疊加今年房地產(chǎn)市場的持續(xù)復(fù)蘇，公司住宅開發(fā)業(yè)務(wù)未來有望企穩(wěn)；而公司高毛利的商業(yè)運營業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)健，對公司業(yè)績形成支撐。我們下調(diào)其2023/2024年歸母凈利潤至40.9/48.8億元（前值為81.0/85.7億元），預(yù)測2025年利潤為54.4億元，對應(yīng)的EPS為1.81元/2.16元/2.41元，對應(yīng)PE分別為8.9X/7.5X/6.7X，維持“買入”評級。
風(fēng)險提示：毛利率修復(fù)不及預(yù)期；市場景氣度恢復(fù)不及預(yù)期；疫情反復(fù)影響超預(yù)期。
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