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核心觀點(diǎn)
　　 4月3日，央行公布一季度銀行家與城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查。1）從銀行家問(wèn)卷調(diào)查來(lái)看，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動(dòng)能保持向好勢(shì)頭，帶動(dòng)貸款需求的明顯回暖；其中房企信貸需求明顯改善，基本回到2021Q1的水平。2）從城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查來(lái)看，居民購(gòu)房意愿回升，處于2022年以來(lái)的最高點(diǎn)，儲(chǔ)蓄意愿有所下降；居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲的信心、就業(yè)與收入的預(yù)期均有所恢復(fù)。
　　銀行貸款總體需求指數(shù)同環(huán)比均明顯提升；房企信貸需求明顯改善，基本回到2021Q1的水平。銀行家問(wèn)卷調(diào)查顯示，Q1貸款總體需求指數(shù)為78.4%，環(huán)比上升19.0個(gè)百分點(diǎn)，同比上升6.1個(gè)百分點(diǎn)，一方面是因?yàn)椋衲暌詠?lái)，疫情形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能持續(xù)向好；另一方面是因?yàn)?，央行的信貸政策持續(xù)寬松推動(dòng)。分行業(yè)看，基礎(chǔ)設(shè)施、制造業(yè)、批發(fā)零售業(yè)貸款需求指數(shù)分別為71.0%、73.9%和68.0%，環(huán)比分別提升10.4、11.7、10.9個(gè)百分點(diǎn)，同比分別提升3.7、3.6、5.3個(gè)百分點(diǎn)；值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)貸款需求指數(shù)為55.3%，環(huán)比提升11.6個(gè)百分點(diǎn)，同比提升8.1個(gè)百分點(diǎn)，自2021Q2以來(lái)首次處于向好狀態(tài)（>50%），回到2021Q1的水平。在11月對(duì)地產(chǎn)的金融支持力度明顯加強(qiáng)后，銀行為房企流動(dòng)性提供支持，疊加近期出現(xiàn)銷(xiāo)售基本面復(fù)蘇的意向，房企信貸需求明顯改善。
　　居民購(gòu)房意愿回升，居民部門(mén)高儲(chǔ)蓄意愿現(xiàn)象也有所改善。城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示，未來(lái)3個(gè)月預(yù)計(jì)增加購(gòu)房支出占比的儲(chǔ)戶比重為17.5%，同比雖下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，但環(huán)比提升了1.5個(gè)百分點(diǎn)，該比例為2022年以來(lái)的最高點(diǎn)，顯示出居民購(gòu)房意愿與需求有所回暖，我們認(rèn)為這與防疫政策放開(kāi)后補(bǔ)償性需求釋放，以及政策利好疊加刺激市場(chǎng)信心修復(fù)有關(guān)。居民儲(chǔ)蓄意愿也有所下降，傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占58.0%，環(huán)比下降了3.8個(gè)百分點(diǎn)，不過(guò)同比仍有3.3個(gè)百分點(diǎn)的提升，且仍處于歷史高位；傾向于“更多消費(fèi)”的居民占比環(huán)比提升0.5個(gè)百分點(diǎn)至23.2%，傾向于“更多投資”的居民占比環(huán)比增加3.3個(gè)百分點(diǎn)至18.8%。
　　居民對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的信心有所提振。根據(jù)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查，房?jī)r(jià)看漲的比例自2021年下半年以來(lái)持續(xù)下降，2023Q1房?jī)r(jià)預(yù)期上漲的比例為18.5%，環(huán)比提升4.5個(gè)百分點(diǎn)，同比提升2.2個(gè)百分點(diǎn)，處于2021Q4以來(lái)的最高點(diǎn)，扭轉(zhuǎn)了連續(xù)六個(gè)季度的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下跌趨勢(shì)；房?jī)r(jià)預(yù)期下降的比例為14.4%，同比持平，環(huán)比下降5.0個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期不確定的占比為13.1%，環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，同比仍有0.4個(gè)百分點(diǎn)的上漲，部分購(gòu)房者的觀望情緒仍然濃厚。
　　經(jīng)濟(jì)預(yù)期向好，就業(yè)與居民收入預(yù)期明顯回暖。1）從較為宏觀的統(tǒng)計(jì)局公布的月度失業(yè)率數(shù)據(jù)來(lái)看，就業(yè)形勢(shì)仍然嚴(yán)峻，雖然2022年12月、2023年1月城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率已經(jīng)降至5.5%，但2月又小幅提升了0.1個(gè)百分點(diǎn)至5.6%。不過(guò)，從央行季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，實(shí)際居民的就業(yè)形勢(shì)有明顯轉(zhuǎn)好，2023Q1就業(yè)感受指數(shù)環(huán)比提升6.8個(gè)百分點(diǎn)至39.9%，但同比仍有2.5個(gè)百分點(diǎn)的下降；就業(yè)感受“形勢(shì)較好”的儲(chǔ)戶占比環(huán)比提升了4.3個(gè)百分點(diǎn)至13.2%；就業(yè)感受“形勢(shì)嚴(yán)峻”或“看不準(zhǔn)”占比環(huán)比下降了7.9個(gè)百分點(diǎn)至41.2%。2）2023Q1收入感受指數(shù)為50.7%，環(huán)比提升了6.9個(gè)百分點(diǎn)，處于向好狀態(tài)（>50%），為2021Q3以來(lái)的最高值。收入“增加”或“基本不變”的占比環(huán)比提升了8.9個(gè)百分點(diǎn)至85.6%，“減少”的占比降至14.5%。3）未來(lái)就業(yè)與收入的預(yù)期指數(shù)分別為52.3%和49.9%，環(huán)比分別提升了9.4、5.5個(gè)百分點(diǎn)，顯示出居民對(duì)未來(lái)的就業(yè)與收入預(yù)期向好發(fā)展。在此情況下，居民即時(shí)的購(gòu)房意愿或?qū)⒂兴嵴?，此前?gòu)房觀望情緒或?qū)⒕徑狻?br>　　投資建議
　　隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能逐步修復(fù)，我們預(yù)計(jì)居民對(duì)房?jī)r(jià)、收入、就業(yè)的預(yù)期將持續(xù)改善，繼續(xù)帶動(dòng)購(gòu)房需求回升，行業(yè)基本面改善的持續(xù)性得到進(jìn)一步鞏固后，預(yù)計(jì)房企的投資也將有所回升，帶動(dòng)房企貸款需求的提升。
　　我們建議持續(xù)關(guān)注基本面數(shù)據(jù)的兌現(xiàn)情況，同時(shí)建議在板塊目前相對(duì)低迷的情況下，關(guān)注內(nèi)生增長(zhǎng)快、拿地有效性強(qiáng)的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力型公司；REITs相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等資產(chǎn)持有方；以及在行業(yè)大環(huán)境收縮的背景下，重要性提升的渠道公司。具體標(biāo)的，我們建議關(guān)注三條主線：1）主流的央國(guó)企和區(qū)域深耕型房企，銷(xiāo)售、拿地均有較好增長(zhǎng)，行業(yè)見(jiàn)底復(fù)蘇后帶來(lái)β行情：保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；2）邊際受益于房企融資端打開(kāi)的優(yōu)質(zhì)民企、及混合所有制房企：美的置業(yè)、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A、龍湖集團(tuán)。3）主題性投資機(jī)會(huì)，包括REITs相關(guān)：大悅城、華潤(rùn)置地、光大嘉寶、中新集團(tuán)；房地產(chǎn)渠道相關(guān)的標(biāo)的：貝殼、我愛(ài)我家。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷(xiāo)售超預(yù)期下行；融資收緊。