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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　供給側(cè)的優(yōu)化是當(dāng)前供給側(cè)改革的結(jié)果，同時(shí)以此建立起新的進(jìn)入壁壘。自2017年行業(yè)一直討論集中度提升邏輯，但從結(jié)果來(lái)看，當(dāng)前尚未出現(xiàn)。
　　摘要：
　　供給側(cè)改革通過(guò)現(xiàn)有產(chǎn)能優(yōu)化來(lái)建立新的進(jìn)入壁壘，從房企的供給側(cè)改革看，本質(zhì)還是進(jìn)入壁壘問(wèn)題。我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)過(guò)，地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于融資能力，過(guò)往每一輪周期的黑馬，也是憑借自身的融資能力高速增長(zhǎng)，本輪地產(chǎn)下行周期的勝出者，也是憑借自己的融資能力得以生存。因此，房企的供給側(cè)改革，核心是在于給融資加把鎖，更加規(guī)范、更加嚴(yán)格、更高要求的融資約束，是房企供給側(cè)改革的核心。
　　然而我們?cè)谏疃葓?bào)告《新天下，新玩家》中也著重提到，如果是融資能力，行業(yè)的門(mén)檻就天然的不高。例如當(dāng)前以建筑企業(yè)、地鐵公司為代表的新參與者，憑借自身的融資能力快速增長(zhǎng)，也即，房企的供給側(cè)改革很難出清，只是換了新的參與者?；仡櫄v史，每一輪地產(chǎn)周期，新出現(xiàn)的都是黑馬，而非全部是原有的龍頭，本輪也一樣，例如，2022年我們推薦的二線(xiàn)央國(guó)企，也是黑馬的代表。我們認(rèn)為，二線(xiàn)央國(guó)企和新進(jìn)入地產(chǎn)的新參與者，仍將繼續(xù)引領(lǐng)2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　當(dāng)土地和房地產(chǎn)金融相結(jié)合之后，使得本輪供給側(cè)改革時(shí)間拉長(zhǎng)。土地和房地產(chǎn)金融結(jié)合之后使得房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性大幅增強(qiáng)，體現(xiàn)是房企庫(kù)存和房?jī)r(jià)之間同漲同跌，完全不同于商品的供需關(guān)系。目前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于高庫(kù)存向低庫(kù)存過(guò)渡期，當(dāng)前庫(kù)存久期依然無(wú)法匹配負(fù)債久期，行業(yè)發(fā)展模式仍待轉(zhuǎn)變。
　　由價(jià)格調(diào)整帶來(lái)的房企資產(chǎn)負(fù)債表萎縮使得有效供給不足，將帶來(lái)2023年上半年的彈性，壓力在下半年，全年看好園區(qū)類(lèi)企業(yè)。由于資產(chǎn)負(fù)債表潛在為負(fù)，將帶來(lái)市場(chǎng)有效供給不足，疊加需求的釋放，上半年體現(xiàn)為樓市的彈性。隨著資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)，以目前的庫(kù)存水平看（參考《車(chē)位，解密庫(kù)存》），仍有大量潛在供給。全年核心推薦園區(qū)類(lèi)公司，首選中新集團(tuán)、招商蛇口，推薦成長(zhǎng)性公司，受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份，并推薦龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：重新放開(kāi)前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。