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消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施納入試點(diǎn)范圍，針對(duì)不同類型的資產(chǎn)提出差異化的估值及發(fā)行要求。新236號(hào)文件指出，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點(diǎn)，重點(diǎn)支持商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等項(xiàng)目。目前僅剩寫字樓、酒店等業(yè)態(tài)未進(jìn)入REITs試點(diǎn)范圍內(nèi)。鑒于產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目資產(chǎn)收益的特點(diǎn)不同，236號(hào)文做出了如下調(diào)整，將產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目未來(lái)三年預(yù)期凈現(xiàn)金流分派率由不低于4%改為不低于3.8%；經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目則由未來(lái)三年預(yù)期凈現(xiàn)金流分派率不低于4%改為全周期IRR不低于5%。保租房REITs首發(fā)規(guī)模下降至8億元（須同時(shí)儲(chǔ)備資產(chǎn)16億元），契合了單個(gè)保租房規(guī)模較低的特點(diǎn)。此外，現(xiàn)新增30%的凈回收資金可用于收并購(gòu)存量資產(chǎn)，全部回收資金須在3年內(nèi)使用完畢的要求。
　　3月C-REITs行情走勢(shì)回歸一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，交易量穩(wěn)步提升。截至3月31日，C-REITs市場(chǎng)總規(guī)模達(dá)962億元，流通盤市值達(dá)401億元，上市基金總數(shù)27只。3月兩單新能源REITs上市，總市值逾百億元，份額稀缺性凸顯，配售比例均低于2%。3月C-REITs指數(shù)小幅下降1.87%，分別跑輸滬深300和中債新綜合0.03pct和2.16pct。3月市場(chǎng)整體活躍度穩(wěn)步提升，存續(xù)C-REITs的交易量上升0.23億份，增幅1.41%。3月各個(gè)板塊的REITs均出現(xiàn)不同程度的下跌，其中水電環(huán)保板塊降幅較高，達(dá)3.99%。單個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，張江光大REIT上漲1.39%，二級(jí)市場(chǎng)科技板塊走強(qiáng)熱度擴(kuò)散至REITs領(lǐng)域。23年第一個(gè)業(yè)績(jī)期即將到來(lái)，關(guān)注高速公路板塊價(jià)值修復(fù)機(jī)遇。
　　整體分紅收益水平小幅提升。按照22年現(xiàn)金分配及最新股價(jià)計(jì)算，CREITs整體分派率為7.33%，較2月底上升1.07%。其中新上市的國(guó)家電投REITs和京能光伏REITs的預(yù)期現(xiàn)金分配率分別為17%和16%。，高于當(dāng)前市場(chǎng)平均及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類物業(yè)資產(chǎn)水平。指數(shù)走低是另一個(gè)推高分紅收益率的原因。
　　23Q1高速公路全行業(yè)回暖，全國(guó)貨車通行量迅速回升。22年12月國(guó)務(wù)院新十條發(fā)布后，車流量恢復(fù)態(tài)勢(shì)顯著。根據(jù)中交高速REIT業(yè)績(jī)會(huì)，項(xiàng)目周邊路網(wǎng)也都觀測(cè)到恢復(fù)態(tài)勢(shì)，預(yù)期23年通行收入將達(dá)預(yù)期。
　　產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營(yíng)韌性較強(qiáng)。22年20只C-REITs披露年報(bào)，共完成收入52億元、可分配金額合計(jì)32億元。市場(chǎng)整體收入完成預(yù)期的97%，可分配金額完成預(yù)期的94%。高速公路、產(chǎn)業(yè)園等板塊在疫情下收入承壓，產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)韌性更強(qiáng)，可分配金額基本達(dá)到預(yù)期（均超過(guò)93%）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示?；饍r(jià)格存在波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；基金管理人限于知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)的管理風(fēng)險(xiǎn)；如基礎(chǔ)設(shè)施基金政策發(fā)生變化，可能存在因此導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入降低的風(fēng)險(xiǎn)。