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事件：1）2022年，公司分別實現(xiàn)營收、歸母凈利潤、扣非后歸母凈利潤108.00/1.95/-0.10億元，同比-15.32%/-85.45%/-101.01%；分別實現(xiàn)毛利率、凈利率38.28%/1.26%，同比-3.86pct/-9.54pct；2）2022Q4，公司分別實現(xiàn)營收、歸母凈利潤、扣非后歸母凈利潤23.33/-2.20/-2.51億元，同比-59.37%、/129.30%/-165.73%；分別實現(xiàn)毛利率、凈利率37.63%/-10.93%，同比-7.40pct/-24.74pct。
　　2022年疫情沖擊線下零售，門店關(guān)停疊加減租對公司業(yè)績造成拖累。2022年公司實現(xiàn)營業(yè)收入108.00億元，同比-15.32%；實現(xiàn)歸母凈利潤1.95億元，同比-85.45%；實現(xiàn)扣非歸母凈利潤-0.10億元，同比-101.01%。受疫情影響，王府井旗下門店不同程度閉店或縮短營業(yè)時間，到店客流下滑，此外公司還為商戶減租讓利多重因素影響下，公司2022年業(yè)績較去年同期大幅下降。
　　百貨業(yè)態(tài)貢獻(xiàn)主要收入，奧萊業(yè)態(tài)毛利最高。1）百貨實現(xiàn)營收55.38億元，同比-22.11%，毛利率31.77%，同比-5.37pct；2）購物中心作為承載更多新生活方式內(nèi)容的大體量商業(yè)空間，總體波動較為平穩(wěn)，實現(xiàn)營收21.66億元，同比+5.07%，受公司收購購物中心公司的影響整體毛利率達(dá)49.13%，同比-1.36pct；3）奧特萊斯受3-6月閉店數(shù)量多、時間長的影響，實現(xiàn)營收14.78億元，同比-8.03%，毛利率64.40%，同比-5.30pct；4）超市受剛需消費帶動，降幅減緩，毛利率同比小幅提升，實現(xiàn)營收4.60億元，同比-6.64%，毛利率14.85%，同比+0.39pct；5）專業(yè)店市場需求萎縮，實現(xiàn)營收12.97億元，同比-15.91%，毛利率14.28%，同比-3.51pct。
　　疫情導(dǎo)致盈利能力下滑，疊加剛性費用支出拉高整體費用率。1）利潤端，2022年公司實現(xiàn)毛利率38.28%/同比-3.86pct，凈利率1.26%/同比-8.70pct，或主要由于公司閉店較久、為租戶減免租金，但聯(lián)營模式下運營成本較為剛性而導(dǎo)致公司利潤率下滑。其中，減免租金和保底及相關(guān)費用約3.92億元；2）費用端，2022年公司整體期間費用率增加5.76pct至32.62%，銷售/管理/財務(wù)費率分別為15.75%/14.45%/2.43%，分別同比+2.86pct/+3.32pct/-0.42pct，其中財務(wù)費用率下降主要由于利息收入、匯兌收益增加的同時利息支出、手續(xù)費減少所致。
　　有稅業(yè)態(tài)穩(wěn)步增長，免稅業(yè)態(tài)揚帆起航。2023年1-2月公司規(guī)模銷售同比增長近13%此外，公司還以0.86億元增持王府井購物中心12%股權(quán)，收購?fù)瓿珊蠊灿嫵钟衅?0%股權(quán)，可確認(rèn)投資收益3.01億元，進(jìn)一步增厚整體業(yè)績。隨著線下消費逐步回暖，預(yù)計公司傳統(tǒng)零售業(yè)務(wù)今年業(yè)績將恢復(fù)可期。此外，萬寧國際免稅港于今年初對外營業(yè)，小程序也已上線。截至2022年末，招商團(tuán)隊共深入對接免稅品牌823個，涉及8大業(yè)態(tài)29個細(xì)分品類。公司積極推進(jìn)線上線下共同發(fā)展，打通會員體系，全年會員數(shù)量近2000萬，助力有稅+免稅相互賦能。
　　盈利預(yù)測與評級：公司積極推進(jìn)免稅業(yè)態(tài)落地，打造“有稅+免稅”新模式。我們對公司盈利預(yù)測做出調(diào)整，預(yù)計2023-2025年歸母凈利潤分別為9.85/10.79/13.26億元，對應(yīng)EPS0.87/0.95/1.17元，對應(yīng)2023年4月24日收盤價PE分別為25.7/23.5/19.1倍，維持“增持”評級。
　　風(fēng)險提示：宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、市場競爭加劇、新業(yè)態(tài)發(fā)展不及預(yù)期風(fēng)險