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土地市場(chǎng)影響歸母凈利下降，兩翼持續(xù)拓展，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)
　　公司4月27日發(fā)布一季報(bào)，2023Q1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收9.3億元，同比-37.6%；歸母凈利潤(rùn)4.2億元，同比-30.1%；EPS0.28元。公司在園區(qū)開(kāi)發(fā)板塊具備運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，兩翼業(yè)務(wù)進(jìn)入發(fā)展期，尤其是光伏板塊進(jìn)入快車(chē)道，未來(lái)可期。我們維持公司2023-2025年EPS分別為1.17/1.35/1.55元的盈利預(yù)測(cè)；可比公司2023年平均PE（wind一致預(yù)期）為12.9倍，予以公司2023年12.9倍PE，目標(biāo)價(jià)15.09元（前值14.86元），維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入收縮，營(yíng)收和凈利潤(rùn)同比有所下降
　　23Q1公司營(yíng)收和歸母凈利同比均有所下降，主要原因在于非核心城市土地市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)程較緩，一季度公司園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)有所收縮。同時(shí)，去年稅金及附加因完成土增清算發(fā)生計(jì)提稅金轉(zhuǎn)回，基期效應(yīng)下稅金及附加增加0.3億。毛利率水平同比略降1pct至67%；但因少數(shù)股東權(quán)益占比較高的嘉善項(xiàng)目本期結(jié)算量下降，因此期內(nèi)少數(shù)股東損益下降了1.4億。整體而言，一季度主要受地方土地出讓節(jié)奏影響，我們預(yù)計(jì)隨土地市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，公司全年收入和凈利有望恢復(fù)。
　　產(chǎn)業(yè)投資持續(xù)發(fā)力，區(qū)中園開(kāi)啟資本化探索
　　2023Q1公司繼續(xù)加大產(chǎn)業(yè)投資，合計(jì)認(rèn)繳2.8億，分別投向醫(yī)療、高端制造和TMT及新能源領(lǐng)域。截至期末，公司產(chǎn)業(yè)投資累計(jì)認(rèn)繳41支，金額38億，投招聯(lián)動(dòng)效果顯著，同時(shí)基金所投國(guó)家級(jí)“專(zhuān)精特新”項(xiàng)目超120個(gè)，處于擬報(bào)會(huì)至上市環(huán)節(jié)的項(xiàng)目達(dá)70個(gè)，預(yù)計(jì)基金估值保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。區(qū)中園項(xiàng)目同樣開(kāi)啟資本化之路。公司區(qū)中園板塊建面規(guī)模約280萬(wàn)方，也已成立投資基金并籌備建立不動(dòng)產(chǎn)基金管理平臺(tái)中新園瑞，適時(shí)啟動(dòng)REITs上市，一旦成功開(kāi)啟資本化，持有運(yùn)營(yíng)板塊實(shí)現(xiàn)融投管退閉環(huán)，也有望兌現(xiàn)公司的運(yùn)營(yíng)溢價(jià)。
　　綠色公用板塊確立新能源業(yè)務(wù)發(fā)展架構(gòu)，光伏裝機(jī)量三年目標(biāo)2GW
　　公司在分布式光伏等新能源領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力。去年投資設(shè)立中新綠能，著力開(kāi)發(fā)、投資、收購(gòu)和運(yùn)營(yíng)分布式光伏電站、儲(chǔ)能、充電樁等項(xiàng)目。公司在布局光伏上具備上下游資源優(yōu)勢(shì)。除了園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)帶來(lái)的屋頂資源，公司與固德威、旭杰科技成立合資公司，與協(xié)鑫集團(tuán)及新加坡益閣新能源等光伏企業(yè)也已形成戰(zhàn)略合作。去年公司確立新能源業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，在合作方的業(yè)務(wù)協(xié)同支持下，重資產(chǎn)布局光伏電站。25年中新綠能目標(biāo)2GW，即年復(fù)合增速達(dá)168%，即公司光伏即將步入快速增長(zhǎng)通道，為未來(lái)發(fā)展蓄勢(shì)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情發(fā)展不確定性；長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)。