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市場(chǎng)行情：4月光大地產(chǎn)物管板塊指數(shù)+1.4%，1-4月累計(jì)-5.4%
　　指數(shù)：2023年4月，光大地產(chǎn)AH物管板塊指數(shù)單月漲跌幅為+1.4%，跑贏滬深300指數(shù)1.9pct.，跑贏恒生指數(shù)3.9pct.，跑贏恒生港股通指數(shù)1.9pct.；2023年1-4月，光大地產(chǎn)AH物管板塊指數(shù)累計(jì)漲跌幅為-5.4%，跑輸滬深300指數(shù)9.5pct.，跑輸恒生指數(shù)6.0pct.，跑輸恒生港股通指數(shù)7.4pct.。
　　個(gè)股：本月平均漲跌幅為-5.3%；漲跌幅前列為：遠(yuǎn)洋服務(wù)（2.4%）、招商積余（1.6%）、保利物業(yè)（0.5%）、華潤(rùn)萬(wàn)象生活（0.5%）、萬(wàn)物云（0.3%）。
　　港股通：本月港股通持股比例變化：融創(chuàng)服務(wù)（+1.88 pct）、綠城服務(wù)（+0.39pct）、旭輝永升服務(wù)（+0.39 pct）、雅生活服務(wù)（+0.37 pct）、新城悅服務(wù)（+0.27 pct）；1-4月變化：綠城服務(wù)（+2.34pct.）、雅生活服務(wù)（+2.03pct.）、世茂服務(wù)（+1.78pct.）、融創(chuàng)服務(wù)（+1.29pct.）、新城悅服務(wù)（+1.24pct.）。
　　估值：截至4月30日，樣本股2023年的WIND一致預(yù)測(cè)PE估值范圍從3到29，均值約為13；2024年一致預(yù)測(cè)PE估值范圍從2到23，均值約為10。
　　行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤：中央加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性自建房安全管理；推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)人才隊(duì)伍建設(shè)，對(duì)困難群體開(kāi)展政府購(gòu)買養(yǎng)老服務(wù)；上海發(fā)布2023-2025年城市更新行動(dòng)方案
　　中央：15部門印發(fā)通知，加強(qiáng)既有經(jīng)營(yíng)性自建房安全管理；民政部召開(kāi)會(huì)議，推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)人才隊(duì)伍建設(shè)；財(cái)政部支持對(duì)符合條件的特殊困難群體開(kāi)展養(yǎng)老領(lǐng)域政府購(gòu)買服務(wù)。地方：上海預(yù)計(jì)到2025年，城市更新全面有序開(kāi)展，實(shí)施3000萬(wàn)平方米各類舊住房改造更新，完成既有多層住宅加裝電梯9000臺(tái)。
　　重點(diǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤：招商積余與新大正發(fā)布2023年一季度業(yè)績(jī)
　　新大正2023Q1營(yíng)業(yè)收入7.3億元，同比+18.7%，歸母凈利潤(rùn)4739萬(wàn)元，同比+10.3%；招商積余2023Q1營(yíng)業(yè)收入33.06億，同比+30.3%，歸母凈利潤(rùn)1.85億元，同比+27.2%；中海物業(yè)重續(xù)與中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)海外宏洋、中國(guó)建筑國(guó)際、中建集團(tuán)的物業(yè)管理、增值服務(wù)關(guān)聯(lián)交易協(xié)議。
　　投資建議：物管公司獨(dú)立發(fā)展能力提升，短期波動(dòng)不影響長(zhǎng)期發(fā)展向好
　　物管行業(yè)定位“社會(huì)治理基層支柱”，在提升全社會(huì)就業(yè)水平/社區(qū)養(yǎng)老托幼/智慧社區(qū)建設(shè)/老舊小區(qū)改造等方面具有較高參與度，各級(jí)政府政策支持力度較強(qiáng)。投資建議三條主線：
　　1）“估值修復(fù)”：重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性回暖、民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)逐步出清帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)下降。推薦新城悅服務(wù)，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、建業(yè)新生活。
　　2）“獨(dú)立發(fā)展”：關(guān)注第三方拓展能力較強(qiáng)的物管公司，第三方在管面積占比超過(guò)80%，已基本具備獨(dú)立經(jīng)營(yíng)和擴(kuò)張能力的民企物管，推薦綠城服務(wù)，建議關(guān)注旭輝永升服務(wù)，雅生活服務(wù)；品牌力強(qiáng)，第三方拓展競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯的公司，推薦萬(wàn)物云、新大正。
　　3）“穩(wěn)健國(guó)企”：持續(xù)看好國(guó)企物管公司的穩(wěn)健發(fā)展和低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的估值溢價(jià)。推薦中海物業(yè)、保利物業(yè)，建議關(guān)注華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余、遠(yuǎn)洋服務(wù)、金茂服務(wù)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：人工成本風(fēng)險(xiǎn)；第三方外拓競(jìng)爭(zhēng)加劇風(fēng)險(xiǎn)；增值服務(wù)拓展風(fēng)險(xiǎn)；關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險(xiǎn)；外包風(fēng)險(xiǎn)。