>> 信達證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年4月房企銷售融資數(shù)據(jù)點評：百強銷售單月環(huán)比回落，債券發(fā)行增速降低-230505
| 上傳日期： |
2023/5/6 |
大小： |
2130KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
信達證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
江宇輝 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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百強銷售：百強房企1-4月累計銷售金額同比增長8.74%，單月環(huán)比回落。2023年1-4月百強房企累計銷售金額為23056.30億元，同比上升8.74%，累計同比增速自3月轉(zhuǎn)正后繼續(xù)走高。百強房企單月全口徑銷售金額為6421.10億元，同比上升30.40%，同比增速連續(xù)第3個月保持正增。今年4月百強當(dāng)月銷售金額6421億，為近6年來同期較低水平，不及2018年（7000億）、2019年（8948億）和2020年同期（9002億）。4月銷售轉(zhuǎn)弱，我們認為主要原因可能在于：1）房企供應(yīng)縮量，2）積壓需求釋放完畢之后，市場熱度出現(xiàn)自然回落。
分梯隊來看，銷售額方面，TOP5、TOP6-10、TOP11-20的頭部和中部梯隊房企累計銷售額同比依然正增，頭部與中部梯隊單月銷售額同比增速較高。1-4月各梯隊房企累計銷售金額同比增速TOP5/ TOP6-10/ TOP11-20/ TOP21-50/ TOP51-100分別為9.46%/ 33.81%/ 24.95%/ -2.20%/ -9.78%。入榜門檻方面，1-4月TOP5/ TOP10/TOP20/ TOP50/ TOP100累計全口徑銷售金額入榜門檻分別為1120/ 607/ 290/ 115/43億元，同比增速55.58%/ 26.34%/ 3.94%/ -10.33%/ 2.40%。TOP5和TOP10梯隊全口徑累計銷售額入榜門檻相比2022年1-4月大幅提升，TOP50梯隊全口徑銷售額入榜門檻依然低于去年同期。權(quán)益口徑來看，TOP5/ TOP10/ TOP20/ TOP50/ TOP100入榜門檻分別為859/ 431/ 195/ 83/ 31億元，同比增速分別為69.51%/ 36.27%/ -0.91%/ -4.29%/ 6.14%。集中度方面，TOP21-50、TOP51-100權(quán)益銷售占比提升。TOP5/ TOP6-10/ TOP11-20/ TOP21-50/ TOP51-100房企占百強房企累計權(quán)益銷售金額比例為29.96%/ 15.28%/ 17.49%/ 22.17%/ 15.10%，分別變動-0.32/ -0.12/ -0.26/+0.31/ +0.39pct。操盤合作趨勢延續(xù)。百強房企累計操盤金額/全口徑累計金額為88.91%，下降0.26pct，操盤占比繼續(xù)環(huán)比下降，但仍維持在較高水平。權(quán)益金額/全口徑金額為70.89%，上升0.31pct。
4月多數(shù)房企單月銷售額環(huán)比回落，近半數(shù)房企實現(xiàn)相對去年1-4月的同比增長。從4月環(huán)比指標來看，多數(shù)房企單月銷售業(yè)績環(huán)比下降。從1-4月累計同比指標來看，兩年均上榜的百強房企中，有38家相比于去年1-4月增長，另有38家房企同比下降。前10房企中，僅有萬科和碧桂園累計同比負增。國央企銷售保持優(yōu)勢。Top40房企榜單中，國央企累計銷售額同比增速均值為66.90%，民企均值為-3.78%。國企方面，20家國央企中有19家累計同比正增，保利置業(yè)、國貿(mào)地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、中國鐵建、華發(fā)股份增速超過100%。民企方面，12家民企中，濱江集團、龍湖集團、卓越集團和美的置業(yè)，4家累計同比正增，其他民營房企相比去年同期下滑。
融資：4月房企發(fā)債總額同比增速跌幅擴大。4月房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模697.11億元，環(huán)比下降21.80%，同比下降19.23%，同比跌幅有所擴大。其中，境內(nèi)債發(fā)行497.30億元，同比下降3.91%。境外債發(fā)行199.81億元，同比下降42.17%。品種方面，證監(jiān)會主管ABS、定向工具、超短融、交易商協(xié)會ABN發(fā)行規(guī)模環(huán)比上升；而企業(yè)債、中票、短融、私募債和一般公司債發(fā)行規(guī)模環(huán)比回落。
4月境內(nèi)債平均期限延長，利率環(huán)比小幅下行。4月房企發(fā)行境內(nèi)債加權(quán)平均期限5.87年，環(huán)比上升1.17年。境內(nèi)債加權(quán)平均利率3.68%，環(huán)比下降10bp。從1月3.87%的高點回落后，目前仍保持在過去1年內(nèi)較高水平。境外債方面，平均期限環(huán)比下降、利率上升。分上市情況來看，4月A股上市房企發(fā)行境內(nèi)債214.80億元，同比上升28.19%。非A股上市房企發(fā)行境內(nèi)債282.50億元，同比下降19.27%。發(fā)行主體方面，國有房企發(fā)債444.48億元，同比下降11.7%，平均期限5.88年，環(huán)比上升1.1年，平均利率3.68%，環(huán)比下降5bp。民企發(fā)債規(guī)模22.81億元，規(guī)模仍然低于2022年月度均值（23.72億）。其中，濱江發(fā)行了1筆面額6億的1年期短融，利率4.59%；新希望五新實業(yè)發(fā)行了2筆面額4.81億的17.78年期交易商協(xié)會ABN，票面利率5.50%。
4月房企境內(nèi)債違約事件數(shù)量回落。4月有2家房企評級被下調(diào)。無境外債違約事件。境內(nèi)債方面，共有4筆境內(nèi)債展期、1筆債券實質(zhì)違約，實質(zhì)違約事件數(shù)量有所回落。債務(wù)到期壓力方面，2023年、2024年和2025年仍是償債高峰期。考慮行權(quán)因素后，截至2023年4月30日，房企5-6月債務(wù)到期規(guī)模748.41億元、702.18億元。2023年下半年，7月、8月和9月償債規(guī)模較高，單月償還額均超過800億元。
4月銷售環(huán)比回落，二三季度供需有望重新平衡。3月以來部分城市熱度有所降低，3月銷售延續(xù)改善趨勢，但4月銷售環(huán)比回落，我們對全年銷售仍持謹慎態(tài)度。后續(xù)房企供給端的壓力或?qū)⒅鸩郊哟?，因此在銷售波動和供給壓降背景之下，行業(yè)的供需關(guān)系有望在二季度或三季度重新達到新的平衡點。未來仍需關(guān)注核心城市需求韌性與供應(yīng)恢復(fù)情況。
投資邏輯方面，我們建議繼續(xù)關(guān)注當(dāng)前
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