>> 廣發(fā)證券-物業(yè)行業(yè)2022年報總結(jié)：鉛華洗盡，珠璣不御-230502
| 上傳日期： |
2023/5/2 |
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| 2809KB |
| 格式： |
pdf 共49頁 |
來源： |
廣發(fā)證券 |
| 評級： |
優(yōu)于大勢 |
作者： |
郭鎮(zhèn)，樂加棟，歐陽喆 |
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利潤表：分化是22年企業(yè)經(jīng)營與財務(wù)的核心主題。根據(jù)年報，53家A+H上市物企22年合計歸母凈利潤增速從19-21年+50%左右的中樞水平下滑至-45%，歸母凈利率從12%左右的中樞下滑至6%。毛利率下滑和銷管費用剛性導(dǎo)致核心經(jīng)營利潤下滑，但以商譽減值、應(yīng)收款減值為主的非經(jīng)營性損益是導(dǎo)致業(yè)績大幅下滑的主因（3家違約民企龍頭貢獻下滑的61%）。一次性風險出清為部分物企23年業(yè)績高增長留下契機，但持續(xù)經(jīng)營能力有待驗證。行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了鮮明分化，22年4家央企龍頭業(yè)績同比+30%，5家強信用中小物企同比+37%，且在毛利率的穩(wěn)定、銷管費用的管控、非經(jīng)營性項目的風險控制上保持行業(yè)領(lǐng)先。
基礎(chǔ)物管：新增在管集中度維持高位，強信用競爭優(yōu)勢全面顯現(xiàn)。22年17家樣本公司物管收入同比+36%，平均在管面積同比+31%，在行業(yè)新增在管面積中集中度41%（同比微降0.5pct）。隨著民企收并購?fù)顺保馔爻蔀樵诠苊娣e增長核心（關(guān)聯(lián)方:收并購:外拓為33%:18%:49%）。房地產(chǎn)行業(yè)變革導(dǎo)致的關(guān)聯(lián)方交付和銷售分化、二級市場估值下滑導(dǎo)致低估值公司的收并購意愿降低、新房市場萎縮使公建為代表的to G端成為外拓競爭核心，這3大因素均有利于強信用物企的規(guī)模增長。當前民企仍有較為充足的合約儲備面積轉(zhuǎn)化保障在管面積增長，未來合約面積拓展能力的分化將進一步強化當前在管面積增長的分化趨勢。23年，預(yù)計強信用中小物企在低基數(shù)下內(nèi)生在管面積+26%，龍頭央國企+18%，龍頭未違約民企+14%，龍頭違約民企+11%。
增值服務(wù)：地產(chǎn)下行和疫情雙重沖擊下增速放緩。22年17家樣本公司非業(yè)主增值毛利同比-40%（龍頭央國企+4%，強信用中小物企+21%），社區(qū)增值毛利同比-4%（龍頭央國企+16%，強信用中小物企+48%）。分化依然是主題，其中強信用中小物企在低基數(shù)下具有增速優(yōu)勢。地產(chǎn)銷售復(fù)蘇和疫情優(yōu)化對23年增值服務(wù)利好，但企業(yè)分化預(yù)計仍將持續(xù)。
貿(mào)易應(yīng)收款與減值。22年53家物企貿(mào)易應(yīng)收款同比+40%，周轉(zhuǎn)天數(shù)從21年的71天提高至92天。第三方是貿(mào)易應(yīng)收款增長的主要來源（占比74%），部分民企計提了大量貿(mào)易應(yīng)收款減值損失。行業(yè)貿(mào)易應(yīng)收款的規(guī)模在逐年擴大，應(yīng)收款減值對于公司業(yè)績的負面影響或也將加大，后續(xù)應(yīng)收款的收繳效率也將成為影響公司業(yè)績的重要因素。
行業(yè)增速放緩而分化加劇，強信用物企競爭優(yōu)勢顯現(xiàn)。19-21以在管面積高增長驅(qū)動業(yè)績高增長的模式在22年轉(zhuǎn)弱，預(yù)計17家樣本23年在管面積同比+18%，增速放緩，但企業(yè)分化或?qū)⒓觿?，在面積增長的3大渠道和單位面積歸母凈利潤的穩(wěn)定性方面強信用物企均將勝出。
風險提示。房地產(chǎn)下行；市場競爭加劇；增值服務(wù)及外拓不及預(yù)期等。
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