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美國中小銀行流動性危機(jī)疊加知名資管公司商業(yè)地產(chǎn)違約事件，引發(fā)市場恐慌。2023年3月2日，全球最大的另類資產(chǎn)管理公司黑石集團(tuán)價值5.62億美元的浮動利率商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券因到期未足額償付而發(fā)生違約。盡管黑石違約的這筆CMBS底層資產(chǎn)位于芬蘭，主要受到芬蘭當(dāng)?shù)鼗久嬉蛩睾鸵咔閷?dǎo)致跨境資產(chǎn)出售受阻的影響。但美國本土的商業(yè)地產(chǎn)市場同樣面臨需求減少、租金增長緩慢、空置率增加等不利局面。本文主要從美國商業(yè)地產(chǎn)基本面、債務(wù)結(jié)構(gòu)和再融資情況以及銀行業(yè)的風(fēng)險敞口對商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險進(jìn)行研判。
　　遠(yuǎn)程辦公興起疊加美聯(lián)儲加息，美國商業(yè)地產(chǎn)基本面下行，資產(chǎn)價格走弱。商業(yè)地產(chǎn)整體估值自高位回落，但近年來不同類型的物業(yè)之間表現(xiàn)分化，工業(yè)倉儲和預(yù)制房屋表現(xiàn)較好，公寓和酒店相對穩(wěn)健，購物中心和辦公樓估值下降明顯。自疫情爆發(fā)以來，由于遠(yuǎn)程辦公的興起，美國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)尤其是辦公樓基本面面臨長期下行，主要體現(xiàn)為企業(yè)對辦公樓租賃需求下降、供應(yīng)相對過剩的情況下空置率逐漸上升、物業(yè)價格和租金增速下降，在美聯(lián)儲大幅加息的背景下，疫情前對辦公樓租賃貢獻(xiàn)較大的科技業(yè)的大幅裁員和退租則放大了這一趨勢。
　　美國商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)相對健康，短期債務(wù)壓力有限，但高利率環(huán)境下再融資壓力加大。商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)較為多元化，其中銀行為其第一大資金來源。在美聯(lián)儲大幅加息之下，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主的再融資成本有所抬升，并且近期爆發(fā)的銀行業(yè)危機(jī)加劇了流動性緊張，提高了中小銀行對基本面下行的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主發(fā)放貸款的審核門檻，然而相較08年金融危機(jī)前仍有眾多積極因素：存續(xù)商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)的融資成本和杠桿率較低，非金融企業(yè)部門和居民部門杠桿率水平也較為健康，風(fēng)險最大的辦公樓地產(chǎn)短期債務(wù)規(guī)模有限，且到期債務(wù)高峰主要集中在2025-2029年，當(dāng)前違約率依然處于歷史低位，此外商業(yè)地產(chǎn)貸款較為多元化的資金來源也可為再融資缺口提供支持。
　　中小銀行對商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險敞口較大，但相對可控，演變?yōu)橄到y(tǒng)性風(fēng)險的可能性較小。整體來看，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款和非機(jī)構(gòu)MBS的占比有限，金融傳導(dǎo)風(fēng)險較08年金融危機(jī)前大幅降低，盡管數(shù)量眾多的美國中小銀行對商業(yè)地產(chǎn)有較大的信貸風(fēng)險敞口，而且在銀行業(yè)危機(jī)尚未完全解決前，小銀行的流動性壓力依然存在，但考慮到底層資產(chǎn)在杠桿率較低和前期資產(chǎn)價格漲幅較小的情況下估值下行風(fēng)險有限，且銀行業(yè)自金融危機(jī)以來整體經(jīng)營穩(wěn)健、資本充足率和盈利能力持續(xù)提升，對信貸損失的吸收能力加強(qiáng)，疊加此次監(jiān)管對危機(jī)的響應(yīng)更為及時，應(yīng)對工具更加豐富，美聯(lián)儲加息進(jìn)入尾聲也緩解了銀行業(yè)流動性以及利率敏感行業(yè)融資的壓力，故而我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)前景惡化給中小銀行帶來的信貸風(fēng)險相對可控。
　　風(fēng)險提示：美國通脹下行節(jié)奏的不確定性，美國貨幣政策的不確定性，商業(yè)地產(chǎn)衍生品的信用風(fēng)險，美國經(jīng)濟(jì)下行程度的不確定性，全球金融穩(wěn)定性及潛在系統(tǒng)性危機(jī)的風(fēng)險。