>> 申港證券-房地產(chǎn)行業(yè)研究周報：銷售整體維持弱復(fù)蘇，五一后環(huán)比有提升-230514
| 上傳日期： |
2023/5/15 |
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| 格式： |
pdf 共12頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
曹旭特 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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每周一談：銷售整體維持弱復(fù)蘇五一后環(huán)比有提升
商品房銷售整體判斷仍維持同比低增弱復(fù)蘇趨勢。從30城高頻數(shù)據(jù)月度絕對值來看，4月銷售面積仍對去年同期實(shí)現(xiàn)同比增長，但較2、3月有明顯回落，從歷史十年表現(xiàn)來看，當(dāng)前30城銷售面積絕對值僅好于2022年同期，較其他年份有一定差距；從同比口徑來看，2022年4月為30城高頻數(shù)據(jù)年內(nèi)最低銷售基數(shù)，在這一背景下，4月30城銷售面積單月同比增速28%，近5年均值口徑同比-23%，分別較上月減少17、23pct，在5月后低基數(shù)效應(yīng)逐步消退后，若市場維持4月熱度，則同比口徑上壓力將逐步顯現(xiàn)。
五一后商品房銷售環(huán)比、同比口徑均有改善。房地產(chǎn)銷售具有顯著的季節(jié)性特征，從歷年4月-5月數(shù)據(jù)來看，在經(jīng)歷了五一期間30城銷售面積絕對值、同比、環(huán)比數(shù)據(jù)大幅下探后，五一后高頻數(shù)據(jù)環(huán)比增速出現(xiàn)較顯著提升，為近五年最高值；5月6日-13日同比增速18%，較7日前提升3pct；由此可見，盡管五一銷售數(shù)據(jù)并不理想，但樂觀的角度來看，高頻數(shù)據(jù)并未進(jìn)一步下滑，而是觸底回升，此外30城銷售數(shù)據(jù)為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，存在一定滯后性，五一期間單周銷售數(shù)據(jù)下探并不能說明復(fù)蘇趨勢難以維持，仍需觀察未來幾周數(shù)據(jù)變動。
截止至4月底，一線城市銷售仍顯著好于二三線，但各能級城市銷售均有邊際轉(zhuǎn)弱。受上海低基數(shù)影響，以2022年為基數(shù)，30城銷售面積一線走強(qiáng)而二三線進(jìn)一步回落，以近五年銷售均值為基數(shù)，則可以觀察到一線城市同步跟隨二三線回落，整體來看仍是一線顯著強(qiáng)于二三線，二線略強(qiáng)于三線的分化。
截止至5月10日，一線城市高頻銷售數(shù)同比增速回落，二三線保持穩(wěn)定，五一后各能級城市環(huán)比銷售均提升。5月6日-13日，一二三線商品房銷售面積同比增速分別為62%、13%、-3%，較七日前分別減少46pct，增加14pct，減少11pct，二線城市為唯一增長能級；環(huán)比來看二線城市增速與一線城市相近。
具體城市來看，多數(shù)一二線城市仍保累計(jì)及5月近期銷售面積同比正增長。其中累計(jì)增速20%以上城市依次為惠州、廈門、江陰、上海、廣州、青島、揚(yáng)州；進(jìn)入5月，部分城市銷售同比增速減弱，包括北京、南京、無錫、福州等。
當(dāng)前銷售市場難言樂觀，2月高同比增速并未延續(xù)，不同能級、不同城市間也存在較大分化；但當(dāng)前就判斷銷售將進(jìn)一步走弱也為時尚早，一方面高頻數(shù)據(jù)為網(wǎng)簽口徑，其數(shù)據(jù)多為4月市場的滯后反應(yīng)，不能充分反饋五一節(jié)后的市場真實(shí)情景，另一方面，即便從高頻數(shù)據(jù)來看，五一節(jié)后也存在著環(huán)比改善的現(xiàn)象，我們?nèi)詰?yīng)給予更多時間觀察銷售的趨勢變化。
數(shù)據(jù)追蹤（5月1日-5月7日）：
新房市場：30城成交面積單周及累計(jì)同比分別為28pct、11pct，一線城市46pct，22pct，二線城市37pct，5pct，三線城市-6pct，18pct。
二手房市場：13城二手房成交面積單周同比60ct，累計(jì)同比48pct。
土地市場：100城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比-6pct，成交建筑面積累計(jì)同比10pct，成交金額累計(jì)同比-8pct，土地成交溢價率為4.2%。
城市行情環(huán)比：北京（-51pct），上海（-58pct），廣州（-38pct），深圳（-58pct），南京（-6pct），杭州（-5pct），武漢（+25pct）。
投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國央企華潤置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際；關(guān)注態(tài)度轉(zhuǎn)為積極拿地強(qiáng)度有提升空間房企萬科A、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)；關(guān)注中小盤國企規(guī)模擴(kuò)張機(jī)會天地源、城建發(fā)展，保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。
風(fēng)險提示：銷售市場復(fù)蘇不及預(yù)期，個別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。
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