>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)及物管行業(yè)23年第20周周報：強二線政策持續(xù)改善，市場去化維持穩(wěn)定-230521
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本周政策情況：推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，杭州、南京限購放松。本周央行貨幣政策執(zhí)行報告表態(tài)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式；統(tǒng)計局4月新聞發(fā)布會指出，下階段，隨著經(jīng)濟恢復向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策顯效、市場預期好轉，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。地方層面，杭州、南京限購放松。
本周基本面情況：成交環(huán)比邊際回落，推盤規(guī)模維持穩(wěn)定。本周59城新房環(huán)比下降6.6%，同比上升8.7%，一線環(huán)比上行5.1%，二線、三四線分別環(huán)比下降9.9%、6.2%，分城市來看，一線除廣州外本周均邊際上行，二線大多邊際下行。本周13城二手房環(huán)比下降13.5%，同比上升37.4%，邊際回落。推盤方面，本周11城市商品房推盤面積環(huán)比-1.2%，同比+59.1%，23年5月前18天推盤面積同比+66.1%。本周11城商品房批售比（移動平均3個月）為1.00，環(huán)比上升0.01，去化周期21.11個月，環(huán)比邊際持續(xù)下行。
本周土地情況：土地成交邊際上行，絕對規(guī)模仍處低位。23年20周商住土地成交面積環(huán)比上升69.0%，出讓金環(huán)比上升83.0%，溢價率為6.8%，環(huán)比上升0.2pct。23年前20周，商住土地累計成交面積同比下降17.7%，出讓金同比下降12.7%，其中一線城市同比上升5.4%，二線、三四線城市分別同比下降12.7%、21.0%。
開發(fā)板塊觀點：強二線政策持續(xù)改善，市場去化維持穩(wěn)定。本周新房推盤規(guī)模相對穩(wěn)定，但成交規(guī)模邊際有所回落，5月上半月成交較22年同期同比增長21%，較19年同期則下降33%，不同基數(shù)下的市場增速變動依然存在分歧。從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，4月全國商品房銷售價增量縮，市場成交進一步向核心市場集中，需求端向供給端的傳導依然有限，行業(yè)開工、投資同比降幅擴大，企業(yè)到位資金改善有限，市場依然面臨較大壓力，央行一季度貨幣政策執(zhí)行報告著重強調防范市場風險，改善資產(chǎn)負債狀況，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。當前政策及市場環(huán)境下，強信用強投資房企由于具備資金優(yōu)勢，于窗口期重點布局核心城市，因此在供需兩端均具備顯著的比較優(yōu)勢，核心市場的韌性將為其發(fā)展提供穩(wěn)定的增長空間和彈性，關注其價值重估彈性及投資機會。
物業(yè)板塊觀點：龍頭民企跌幅較大，板塊估值創(chuàng)年內新低。本周恒生指數(shù)下降0.9%，物業(yè)板塊平均下降2.3%，其中龍頭央國企下降4.4%，龍頭未違約民企下降7.0%，龍頭違約民企下降5.5%，物業(yè)板塊整體動態(tài)PE10.0x，處于20年以來最低分位。
風險提示?；久娌患邦A期，包括行業(yè)政策面改善力度不及預期；融資收緊；供給側改革出清影響情緒，對于市場情緒產(chǎn)生擾動
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