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每周一談：土地市場成交總量尚未轉(zhuǎn)正城市間分化延續(xù)
　　截止至5月末，全國土地成交、供給總量仍為累計同比負增速。供應(yīng)規(guī)劃建筑面積累計同比增速-11.3%，成交規(guī)劃建筑面積累計同比-2.3%，成交土地總價累計同比-10.4%；成交端表現(xiàn)好于供給端，土地市場供給與成交熱度均不高。
　　土地成交價格仍處于低位，但土地市場情緒有所回升。截止至5月末，全國土地成交樓面價累計同比增速-8.3%，同比增速曾在3月初一度接近正負零后，再度回落；土地單周流拍率較2022年有顯著下降，同時單周溢價率也整體保持在3%以上，對于掛牌出讓的土地，市場情緒相對去年同期更為積極。
　　使用百城數(shù)據(jù)觀察一二三線城市差異，不同能級間城市分化顯著。從總量來看，一二三線城市成交面積累計同比分別為30%，3%，2%，成交總價累計同比分別為10%，-19%，-12%；一方面我們可以觀察到面積口徑，百城指標對全國存在一定領(lǐng)先，一線城市成交建面及總價表現(xiàn)也顯著好于二三線城市。
　　一二三線城市成交樓面價表現(xiàn)相近，累計同比增速分別為-16%、-21%、-14%，均較去年同期有所降低；從溢價率看，一線、二線、三線城市整體溢價水平逐級降低，其中一線溢價率高位可達8%以上，二線城市高位在6%上下，三線城市多數(shù)單周溢價率處在4%以下。
　　從具體城市端來看，城市間分化差異顯著。截止至5月末，36座心城市中，15座城市土地成交總價實現(xiàn)同比增長，21座城市同比減少；其中沈陽、長春、西安、太原、呼和浩特漲幅前五，11座城市同比增長100%以上，蘭州、西寧、福州、南寧、南昌跌幅前五，10座城市同比增速低于-60%。
　　從各城市溢價率來看，華東、華南及中部核心城市市場熱度最高。溢價率達8%以上城市共8座，溢價率前十城市分別為南寧、合肥、廈門、杭州、成都、寧波、深圳、南京、廣州、福州。
　　在銷售市場城市間分化背景下，房企取地同樣聚焦于核心城市，表現(xiàn)為核心城市及優(yōu)質(zhì)土地持續(xù)獲房企積極追逐，而能級低城市或外圍土地則關(guān)注度較低。未來我們建議關(guān)注在核心城市持續(xù)取地的房企，由于近期掛牌土地普遍質(zhì)量較高，且預(yù)留了相對高盈利空間，將對相關(guān)房企業(yè)績起到支撐作用。
　　數(shù)據(jù)追蹤（5月15日-5月21日）：
　　新房市場：30城成交面積單周及累計同比分別為29pct、12pct，一線城市125pct，27pct，二線城市10pct，5pct，三線城市25pct，17pct。
　　二手房市場：13城二手房成交面積單周同比52ct，累計同比48pct。
　　土地市場：100城土地供應(yīng)建筑面積累計同比-8pct，成交建筑面積累計同比12pct，成交金額累計同比-3pct，土地成交溢價率為3.4%。
　　城市行情環(huán)比：北京（38pct），上海（19pct），廣州（-16pct），深圳（-20pct），南京（9pct），杭州（11pct），武漢（-7pct）。
　　投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國央企華潤置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際；關(guān)注態(tài)度轉(zhuǎn)為積極拿地強度有提升空間房企萬科A、龍湖集團、金地集團；關(guān)注中小盤國企規(guī)模擴張機會天地源、城建發(fā)展、保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。
　　風(fēng)險提示：銷售市場復(fù)蘇不及預(yù)期，個別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。