>> 中信證券-公募REITs市場面面觀：磨底靜待催化-230529
| 上傳日期： |
2023/5/29 |
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| 929KB |
| 格式： |
pdf 共12頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
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作者： |
明明,余經(jīng)緯,秦楚媛 |
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近期，多只個券的P/FFO和P/NAV等估值指標已在偏低的歷史分位水平，但較為清淡的市場交投活躍度或顯示出公募REITs市場仍處磨底階段。往后看，整個二級市場或是“磨底靜待催化”的狀態(tài)，市場估值修復行情需要政策和基本面的催化。具體來看，一方面關(guān)注多層次市場發(fā)展相關(guān)政策的推出情況，包括分資產(chǎn)類型的信披制度、估值體系等，另一方面則尚待投資者對于公募REITs 2023年二季報的表現(xiàn)逐步形成預期。
▍市場回顧：公募REITs市場周內(nèi)微跌，市場交投活躍度仍然清淡。上周，中證REITs（收盤）指數(shù)收于932.60點，周下跌0.62%。具體來看，市場仍是漲多跌少，主要上漲個券集中于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和能源板塊，保障房板塊集體回調(diào)。其中，華安張江光大REIT在5月25日、26日接連發(fā)布基金管理人增持份額計劃、重要承租方退租事項緩釋措施公告、擬擴募資產(chǎn)最新招租進展公告，積極的市場溝通行為在一定程度上有利于投資人的信心修復，華安張江光大REIT也錄得2.36%的周漲幅。市場交投方面，成交額和日均換手率均處于歷史分位數(shù)較低位置，顯示出市場情緒尚待修復。
▍政策梳理：各地強調(diào)公募REITs對于盤活存量資產(chǎn)、促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的積極作用，努力推動符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施開展REITs試點。5月23日，中國人民銀行等部門聯(lián)合發(fā)布《北京市中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)科創(chuàng)金融改革試驗區(qū)總體方案》，文中要求“積極鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域符合條件的項目開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點”；同日，合肥市人民政府引發(fā)《合肥市加快盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的政策措施》，強調(diào)了利用REITs等金融工具盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施。
▍項目儲備跟蹤：中金科投光谷REIT上市步伐穩(wěn)步推進，公募REITs市場即將迎來新鮮血液。5月24日，中金科投光谷REIT發(fā)布詢價公告，計劃于5月29日進行發(fā)售詢價，詢價區(qū)間為2.541元/份-2.746元/份?；?億份的基金份額總額以及招募說明書中披露的2023年可供分配金額預測情況，詢價上限對應(yīng)的2023年分派率為4.41%、詢價下限對應(yīng)的2023年分派率為4.77%。
▍公募REITs策略思考：近期，多只個券的P/FFO和P/NAV等估值指標已在偏低的歷史分位水平，但較為清淡的市場交投活躍度或顯示出公募REITs市場仍處磨底階段。往后看，整個二級市場或是“磨底靜待催化”的狀態(tài)，市場估值修復行情需要政策和基本面的催化。具體來看，一方面關(guān)注多層次市場發(fā)展相關(guān)政策的推出情況，包括分資產(chǎn)類型的信披制度、估值體系等，另一方面則尚待投資者對于公募REITs 2023年二季報的表現(xiàn)逐步形成預期。
▍風險因素：REITs底層資產(chǎn)所在行業(yè)出現(xiàn)超預期政策，包括高速公路通行費減免、產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金減免等；疫情影響超預期以及國內(nèi)經(jīng)濟基本面修復不及預期或?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生負面影響；地緣政治因素等不確定性影響市場風險偏好。
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