>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報：上海持續(xù)探索租購并舉，新房市場持續(xù)低迷-230530
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板塊行情：本周（5月22日-5月26日）申萬一級行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下跌3.5%，在31個一級行業(yè)板塊中排名第28位，地產(chǎn)板塊表現(xiàn)持續(xù)低迷。深深房A周漲幅達9.7%，港股貝殼-W上漲0.9%。
公司動態(tài)：1）碧桂園公司股東大會審議通過了重選程光煜、伍碧君為公司執(zhí)行董事等。2）中南建設：2023年4月15日-5月23日期間，中南城投減持中南建設4000萬股，減持比例為1.05%。3）綠地控股董事長張玉良在股東大會上表示，保障現(xiàn)金流安全的大前提下，未來將在金融機構(gòu)能夠提供貸款的時候，才會重啟拿地；綠地外服在綠地外灘中心正式揭牌，開辟輕資產(chǎn)服務新賽道。
銷售端：需求端動力不足，新房成交與上周基本持平。1）從我們監(jiān)測的21城數(shù)據(jù)來看，本周21城商品房單日平均成交面積49萬方，周度成交面積342萬方，環(huán)比下降1%，同比上升17%；2）從11城的二手房數(shù)據(jù)來看，周度成交面積184萬方，環(huán)比上升2%，同比上升47%。
政策要聞：中央層面：5月22日公布1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，LPR已連續(xù)9個月維持不變。地方層面：1）上海：發(fā)展公共租賃住房，鼓勵金融機構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款，探索運用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金等。2）南京多子女家庭首套房公積金貸款額度上浮20%，即最高可貸額度為60萬元／人、120萬元／戶。3）天津住房公積金貸款5月25日起執(zhí)行“認房不認貸”，職工家庭住房數(shù)為0的，發(fā)放首套住房貸款；職工家庭購買第三套及以上住房的，不予發(fā)放住房公積金貸款。4）綿陽等六市（州）雙向放開異地公積金購房提取。5）湖南衡陽6月起購買新房，可提取住房公積金用于支付首套房的首付款。
政策點評：1）LPR連續(xù)9個月維持不變，貨幣政策堅持穩(wěn)健取向，房住不炒基調(diào)延續(xù)。2）本周各地堅持因城施策，南京、衡陽、綿陽等多地繼續(xù)放松公積金貸款，小幅刺激需求釋放，支持剛需及改善性住房需求。3）上海支持發(fā)展公共租賃住房，從供給端發(fā)力，完善“租售并舉”住房保障體系。
投資策略：五月樓市持續(xù)低迷，需求端動力不足。預計2023年仍以震蕩行情為主，建議基于估值左側(cè)布局，賺取高勝率收益，推薦方向仍為“兩個中心，一個基本點”，1）以高能級城市復蘇為中心，關(guān)注高能級城市土儲占比高或者2022年在高能級城市逆勢發(fā)力拿地的公司；2）以國央企估值修復為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國央企享受天然優(yōu)勢，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開，也將進一步放大該優(yōu)勢，該過程將促使國央企估值得到系統(tǒng)性修復；3）以逐步建立護城河為基本點，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長，關(guān)注護城河逐步形成的公司。關(guān)注越秀地產(chǎn)、綠城中國、華潤萬象生活、保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、天地源、萬科A等。
風險提示：微觀傳導機制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。
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