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每周一談：5月外拓繼續(xù)減少城市服務(wù)環(huán)比高增
　　2023年5月TOP50物企新增第三方拓展數(shù)量同比減少17.37%，環(huán)比減少1.9%。
　　同比拓展繼續(xù)減少，但招標(biāo)數(shù)量較去年同期有較大增長。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，5月重點(diǎn)區(qū)域共發(fā)布18627條物業(yè)相關(guān)招標(biāo)信息，其中非住宅占比約96.14%，而去年同期招標(biāo)信息為8334條，其中非住宅占比約91.6%，我們認(rèn)為全國外拓市場仍具潛力，但由于物業(yè)市場高度分散，TOP50拓展數(shù)據(jù)未能充分反應(yīng)全國物企拓展情況。
　　5月TOP50物企新增合約面積0.91億方，同比減少18.38%，環(huán)比增長5.21%，新增合約面積中仍以第三方拓展為主，但4-5月關(guān)聯(lián)方承接面積占比較今年一季度更高。
　　5月地產(chǎn)銷售維持弱復(fù)蘇，外拓淡季環(huán)比增幅較小，TOP50物企關(guān)聯(lián)方承接面積為2423萬方，環(huán)比減少5.87%，第三方拓展面積為7181萬方，環(huán)比增長7.76%，第三方拓展面積為關(guān)聯(lián)方承接面積的2.96倍。
　　物企強(qiáng)者恒強(qiáng)局勢持續(xù)，關(guān)聯(lián)房企拿地、銷售排名較好的物企面積及承接確定性強(qiáng)，新增關(guān)聯(lián)方承接面積排名靠前的以國央企為主。外拓團(tuán)隊(duì)成熟、非住領(lǐng)域具有較強(qiáng)優(yōu)勢的物企外拓面積增長確定性高。整體來看，碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、萬物云的內(nèi)生及外拓能力均好。
　　非住宅類業(yè)務(wù)及城市服務(wù)類業(yè)務(wù)仍是物企重點(diǎn)發(fā)力的方向。
　　5月第三方拓展規(guī)模前三的業(yè)態(tài)分別為辦公、學(xué)校、住宅，項(xiàng)目占比分別為42.3%、20.5%、18.3%，招商積余在辦公及學(xué)校類業(yè)態(tài)拓展規(guī)模最大，分別為219萬方、143萬方，中海物業(yè)在住宅及產(chǎn)業(yè)園類業(yè)態(tài)拓展規(guī)模最大，分別為225萬方、144萬方。
　　5月TOP10城市服務(wù)項(xiàng)目中標(biāo)金額共計(jì)約13.94億元，環(huán)比增長138.25%。
　　1-5月累計(jì)城市服務(wù)中標(biāo)金額最高的物企為碧桂園服務(wù)，合計(jì)中標(biāo)15.5億元，平均單項(xiàng)目金額為5345萬元，城市服務(wù)業(yè)務(wù)一般單項(xiàng)目合同金額較大，且能貢獻(xiàn)較多的在管面積，為當(dāng)前物企拓展的重點(diǎn)方向之一。
　　數(shù)據(jù)追蹤（6月5日-6月9日）：
　　資金及交易追蹤：
　　滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年6月9日，持有747.76萬股，較上周上漲12.24%，持股市值1.11億元。
　　港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年6月5日至6月9日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅17.58%。降幅最大的是世茂服務(wù)，降1.36%。持股比例最高為保利物業(yè)，為64.25%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為5.81億股。
　　投資策略：我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊已進(jìn)入最佳配置期，頭部物企建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活，關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險(xiǎn)較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)及獨(dú)立發(fā)展能力較高的物企金科服務(wù)，中小物企建議關(guān)注母公司發(fā)展迅速的建發(fā)物業(yè)、濱江服務(wù)、越秀服務(wù)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險(xiǎn)。