>> 申港證券-物業(yè)管理行業(yè)研究周報：物業(yè)估值仍處歷史低位-230605
| 上傳日期： |
2023/6/5 |
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pdf 共11頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
曹旭特 |
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每周一談：物業(yè)估值仍處歷史低位
事件：6月2日港股物管股集體大漲，恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)漲幅達7.64%，碧桂園服務、中海物業(yè)、華潤萬象生活等漲幅均超10%。當日恒生地產(chǎn)及建筑業(yè)指數(shù)漲幅達4.86%，A股房地產(chǎn)指數(shù)漲幅達3.79%。
拉長周期來看，自2021年中以來物業(yè)與地產(chǎn)走勢高度相關，我們認為當前物業(yè)與地產(chǎn)仍處于同漲同跌的階段，但從各階段表現(xiàn)來看，物業(yè)股較地產(chǎn)股彈性依然較大，且目前估值仍處歷史低位。此次大漲主要受政策預期及市場情緒催化影響較大，目前A股房地產(chǎn)指數(shù)基本已回吐去年11月以來三支箭政策利好以來的漲幅，而物業(yè)板塊亦回落至低位。
去年11月初至今年1月底，受地產(chǎn)“三支箭”及金融地產(chǎn)十六條等政策利好的影響，恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)區(qū)間漲幅最高達105.32%，這一階段屬政策落地提振市場信心階段。
今年2月初至6月初，地產(chǎn)基本面呈弱復蘇狀態(tài)，根據(jù)中指研究院，2023年1-5月TOP100房企銷售總額為29661億元，同比增長8.4%，但增幅相比上月下降4.4pct，其中5月單月同比增長2.8%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后5月環(huán)比下降18.8%。二手房掛牌新增較多，市場購房情緒持續(xù)回落，從政策底到市場底的時滯明顯拉長，這一階段交易再次以基本面較弱主導的規(guī)避風險為主。
此次大漲為個別城市政策調(diào)整致市場預期走強，各地“因城施策”通過公積金支付購房首付款、帶押過戶、放松限購等方式持續(xù)引導購房需求釋放，6月1日，青島住建局等部門聯(lián)合發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，主要為調(diào)整青島非限購區(qū)域首付比例首套最低調(diào)整為20%、二套最低調(diào)整為30%。
疊加海外流動性壓力緩解，港股資金面將得到改善等影響，在政策預期及市場情緒的催化下地產(chǎn)及物業(yè)股集體大漲，6月2日頭部物企漲幅基本大于其關聯(lián)房企，物業(yè)板塊上漲彈性更大。
數(shù)據(jù)追蹤（5月29日-6月2日）：
資金及交易追蹤：
滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年6月2日，持有666.23萬股，較上周上漲16.29%，持股市值1.01億元。
港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年5月29日至6月2日，增幅最大的是世茂服務，本周增幅3.72%。降幅最大的是合景悠活，降11.09%。持股比例最高為保利物業(yè)，為64.42%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務，為5.76億股。
投資策略：我們認為目前物業(yè)板塊已進入最佳配置期，頭部物企建議關注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活，關注受母公司拖累風險較小的保利物業(yè)、招商積余，關注高彈性標的碧桂園服務及獨立發(fā)展能力較高的物企金科服務，中小物企建議關注母公司發(fā)展迅速的建發(fā)物業(yè)、濱江服務、越秀服務等。
風險提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預期，關聯(lián)方應收賬款及其他應收款壞賬風險。
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