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核心觀點(diǎn)
　　政策端：中央方面：上周《全國(guó)住房公積金2022年年度報(bào)告》印發(fā)，顯示2022年發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款247.8萬(wàn)筆，同比減少20.2%；發(fā)放金額11842億元，同比減少15.2%。因城施策方面：上周青島發(fā)布通知將非限購(gòu)區(qū)域首套首付比例調(diào)整為20%、二套30%，已全面通知到項(xiàng)目。蘇州住房公積金新政，住房公積金余額可提取用作首付款，且不影響后續(xù)公積金貸款額度。江蘇省南通市通州區(qū)提出購(gòu)買首套或改善性二套新房，最高可補(bǔ)貼房款總額的1.5%。上海官宣2023年第二批集中出讓地塊信息，共16幅地塊，起始總價(jià)接近390億元，將于7月11日開始競(jìng)拍。土拍規(guī)則更新，由此前的一次書面報(bào)價(jià)改為觸頂搖號(hào)。
　　市場(chǎng)端：2023W23我們重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的39城商品房成交面積為311.3萬(wàn)平米，環(huán)比-33.6%，同比-19%；全年累計(jì)成交面積8900.6萬(wàn)平米，同比6.8%。2023W23我們跟蹤的10個(gè)城市商品房可售面積為6070萬(wàn)平米，較上周環(huán)比0.11%；庫(kù)存去化周期為12.7個(gè)月，環(huán)比0.5個(gè)月。其中上海和杭州去化周期相對(duì)健康，分別為4.6和3.1個(gè)月；弱二線城市福州，三線城市莆田和寶雞去化周期較高，分別為24個(gè)月以上。2023W23我們跟蹤重點(diǎn)城市推盤套數(shù)為5479套，環(huán)比7.8%，年度累計(jì)總推盤數(shù)同比-7.4%；周度新開盤去化率48.1%，環(huán)比變動(dòng)3.4%，較高位有所回落。小陽(yáng)春后房企推盤有所下滑，我們預(yù)計(jì)商品房銷售呈現(xiàn)季節(jié)性回落。
　　投資建議：基本面持續(xù)走弱與核心城市限制性政策的寬松，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于新一輪寬松政策預(yù)期。近期核心城市青島、杭州、南京放松限制性調(diào)控政策，后續(xù)有望更多城市跟進(jìn)，地產(chǎn)股迎來(lái)估值修復(fù)行情。歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲(chǔ)（高能級(jí)、高去化、高利潤(rùn)率）的房企，將形成較明顯的換牌效應(yīng)，帶動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。持續(xù)推薦：1）高能級(jí)布局、拿地?fù)Q牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤(rùn)置地；2）行業(yè)底部拿地?cái)U(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類房企，有望迎來(lái)估值提升：金地集團(tuán)。4）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)走弱，政策反應(yīng)鈍化，二手房掛牌量持續(xù)提升，房?jī)r(jià)超預(yù)期下跌等