>> 東方證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年中期策略報告：上調(diào)全年銷售額預(yù)測至持平，關(guān)注下半年政策窗口-230616
| 上傳日期： |
2023/6/16 |
大小： |
914KB |
| 格式： |
pdf 共28頁 |
來源： |
東方證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
吳叢露,趙旭翔 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
基本面回歸弱復(fù)蘇，市場進入縮量穩(wěn)價階段。2022年積壓需求集中至2023年初釋放，帶來2-3月銷售沖高、房價止跌回升，4月以來銷售復(fù)蘇的持續(xù)性不足，購房熱情未能延續(xù)，基本面重回弱復(fù)蘇通道。供給端來看，土地成交持續(xù)縮量、部分城投拿地后開工率偏低及房企在年初到期壓力緩解后選擇降流速保利潤，造成年初市場有效供給不足，供需關(guān)系階段性改善。拉長來看，庫存去化周期仍處于高位，較大體量的廣義存量和房企推盤供貨的彈性可以填補供應(yīng)缺口，從而較難長期維系供不應(yīng)求的局面。結(jié)構(gòu)來看，一線和核心二線城市銷售韌性較強，庫存壓力相對可控，在房企普遍選擇收縮聚焦的拿地策略下土拍熱度明顯回升，我們預(yù)計高能級城市銷售量價仍有一定保障，而三四線城市的復(fù)蘇進程則相對滯后。二手房成交表現(xiàn)好于新房。若政策加大對改善性住房需求的支持力度，將有助于市場進一步復(fù)蘇。結(jié)合需求端的現(xiàn)實情況以及供給端拿地、庫存、二手房之間的相互作用來看，我們認為供需關(guān)系將處于動態(tài)平衡，全年或呈現(xiàn)縮量穩(wěn)價的特征?？紤]到2023年初需求較強，以及2022年下半年低基數(shù)，我們上調(diào)全年指標(biāo)預(yù)測，預(yù)計全年新開工面積同比-6.6%，投資完成額同比-5.4%，銷售面積同比-5.0%，銷售金額同比-0.2%。
政策主線強調(diào)防范化解風(fēng)險，下半年或重新進入政策觀察窗口。2022年底“三支箭”等融資支持政策有效抑制行業(yè)風(fēng)險暴露，銀行等債權(quán)人在開發(fā)貸等存量債務(wù)展期等方面提供了實質(zhì)性支持，房企短期流動性壓力得到緩解。上半年政策在供給端延續(xù)防范化解風(fēng)險的主線，仍強調(diào)市場化、法治化原則；需求端繼續(xù)堅持“房住不炒”底線，地方因城施策力求精準(zhǔn)，實質(zhì)性的限購限貸等政策放松擴大至核心二線城市，但對超常規(guī)手段刺激樓市的做法仍有警惕。從房企債務(wù)償還節(jié)奏來看，盡管Q1償債高峰已過，但行業(yè)新增融資規(guī)模仍有限，而254號文原則下部分于去年底展期的開發(fā)貸預(yù)計最早于Q4到期，料房企下半年資金壓力邊際趨緊。結(jié)合當(dāng)前基本面走弱的趨勢和政策防范化解風(fēng)險的主線，下半年可能重新進入政策觀察窗口。
拿地-銷售的循環(huán)加速企業(yè)間分化，看好央國企優(yōu)勢進一步擴大。2023年行業(yè)延續(xù)強分化態(tài)勢，央國企銷售復(fù)蘇進程顯著領(lǐng)先，我們認為主要源于22年拿地力度差異帶來的23年供貨質(zhì)量和去化難度的明顯分化。從典型房企的拿地和銷售表現(xiàn)來看，房企銷售對新拿地的依賴度增加，構(gòu)建“新拿地-優(yōu)供貨-快回款”的正向循環(huán)對房企來說意義重大，土儲停止周轉(zhuǎn)將會暴露出現(xiàn)有存貨質(zhì)量不佳、對銷售端支撐力度不足的問題。弱復(fù)蘇局面下，綜合央國企在融資、拿地等方面的優(yōu)勢，我們認為央國企后續(xù)銷售復(fù)蘇和盈利能力緩慢修復(fù)的確定性較強。
投資建議與投資標(biāo)的
我們認為政策寬松的節(jié)奏和力度將取決于行業(yè)風(fēng)險暴露的進度。結(jié)合近期基本面走弱以及房企償債節(jié)奏來看，若市場進一步下行，Q4行業(yè)可能再次面臨風(fēng)險暴露的壓力，下半年或重新進入政策觀察窗口。我們預(yù)計最終政策可以守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險，而在臨近政策窗口時點將為板塊帶來β屬性。而即便行業(yè)始終處于弱復(fù)蘇狀態(tài)，憑借融資優(yōu)勢及拿地-銷售良性循環(huán)持續(xù)優(yōu)化土儲布局和資產(chǎn)質(zhì)量的央國企也具備較強的α屬性，估值修復(fù)具備基本面支撐。推薦深耕聚焦高能級城市、產(chǎn)品力領(lǐng)先的央國企及穩(wěn)健經(jīng)營的高信用評級民企：保利發(fā)展(600048，買入)、萬科A(000002，買入)、金地集團(600383，買入)，建議關(guān)注招商蛇口(001979，未評級)、華潤置地(01109，未評級)、中國海外發(fā)展(00688，未評級)、越秀地產(chǎn)(00123，未評級)、建發(fā)國際集團(01908，未評級)、華發(fā)股份(600325，未評級)。
風(fēng)險提示
地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期、銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險進一步擴大。假設(shè)條件變化對測算結(jié)果影響的風(fēng)險。
|
|
