>> 東北證券-居民購房價格分布測算：居民在哪個價格買的房？-230618
| 上傳日期： |
2023/6/18 |
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| 866KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
東北證券 |
| 評級： |
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作者： |
張陳 |
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房地產(chǎn)不僅僅是房地產(chǎn)本身，其作為家庭財富、金融抵押品等各種形式的存在，使得地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟密切相關(guān)。房價對經(jīng)濟的影響是綜合性的：對于居民家庭，房價影響家庭的財富凈值和消費儲蓄決策。對于企業(yè)，房價影響房地產(chǎn)企業(yè)的收益和企業(yè)擴張意愿，導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)周期波動，并擴散至相關(guān)的上下游行業(yè)。對于金融，房地產(chǎn)一直是信貸增長的重要力量，房價的波動與信貸增長密切相關(guān)。
我們計算了房價指數(shù)的分布，并據(jù)此計算了兩種口徑、兩種時間視角下時點房價與購買初值之間的差異。（1）兩種口徑：一是計算有多少面積比例的房產(chǎn)其時點價格低于初始購買價格，下稱口徑一；另一個是計算時點房價下低于初始房價的損失占比整體房產(chǎn)價值比例，下稱口徑二。（2）兩種時間窗口：固定時間起點（也稱全時段，其中全國和一二線城市起點為2011年1月，三線城市為2015年1月）；固定時長（5年，不足5年按實際時長計算）的滾動時間窗口。
計算結(jié)果：（1）當(dāng)前情況：2023年4月全國房價指數(shù)比2021年8月的歷史最高值低2.3%。全時段來看，口徑一下，房價低于初值購買的比例為14.29%，口徑二下，房產(chǎn)價值損失為0.21%。分不同能級城市來看，一線城市兩個口徑的比例均為0%；二線城市口徑一的比例為4.37%，口徑二的比例為0.02%；三線城市2023年3月口徑一的結(jié)果為27.8%，口徑二為0.89%。（2）口徑一的歷史情況：2021年9月之后，從三線城市開始房價開始環(huán)比下降，隨后二線和一線也開始出現(xiàn)房價下降。三個能級城市的峰值出現(xiàn)時點比較接近，在2022年12月左右，但是峰值有所分化，一二三線城市的峰值分別為3.46%，12.97%和31.01%。從5年滾動時間窗口來看，分化特征類似，但是由于時間區(qū)間變窄，計算結(jié)果要高于全時段。一二三線城市的峰值分別達到9.17%，30.52%和50.48%。（3）口徑二的歷史情況：疫情以來，從全國來看口徑二的結(jié)果在2022年12月達到峰值為0.42%，不同能級城市峰值情況分化也比較嚴(yán)重，一二三線城市峰值分別為0.01%，0.21%和1.1%。從5年滾動窗口來看，情況也是類似。但計算結(jié)果更高一些，峰值時期，全國的口徑二比例為0.76%，一二三線城市分別為0.02%，0.41%和1.63%。
典型城市：當(dāng)前深圳、廈門、天津兩個口徑的計算結(jié)果均大于0，而比較受關(guān)注的南京和青島兩個口徑比例則都為0。由此可見，不同城市的房地產(chǎn)市場景氣度分化較大。
風(fēng)險提示：相關(guān)計算的樣本選擇代表性不強。
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