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本周新房成交環(huán)比增長(zhǎng)，同比增速持續(xù)下滑；二手房成交環(huán)比下降，同比增速持續(xù)下滑。土地市場(chǎng)同環(huán)比均量?jī)r(jià)齊跌，土地溢價(jià)率同環(huán)比均為負(fù)。
　　核心觀點(diǎn)
　　本周新房成交環(huán)比增長(zhǎng)，同比增速持續(xù)下滑；二手房成交環(huán)比下降，同比增速持續(xù)下滑。43城新房成交面積為303.4萬(wàn)平方米，環(huán)比上升7.6%，同比下降46.8%，同比增速較上周下降了23.6個(gè)百分點(diǎn)，一、二、三線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為15.6%、3.8%、25.1%，均較上周有所增長(zhǎng)，同比增速分別為-28.5%、-50.2%、-16.3%，一、二線同比增速較上周分別減少了33.3、34.4個(gè)百分點(diǎn)，三線城市同比增速較上周增加了10.5個(gè)百分點(diǎn)。15城二手房成交面積為160.0萬(wàn)平方米，環(huán)比下降1.2%，同比上升2.1%，同比增速較上周下降了17.8個(gè)百分點(diǎn)，一線城市環(huán)比基本持平，二、三線城市環(huán)比增速分別為-4.2%、6.3%，一、二、三城市二手房成交面積同比增速分別為4.9%、-9.6%、102.9%，一、二、三線城市同比增速較上周分別下降了19.9、20.7、30.9個(gè)百分點(diǎn)。
　　新房庫(kù)存面積與去化周期環(huán)比略有上升，同比有所下降。14城新房庫(kù)存面積為1.01億平，環(huán)比上升0.3%，同比下降3.2%，去化周期為13.4個(gè)月，環(huán)比上升0.5個(gè)月，同比下降3.8個(gè)月。一、二、三線城市新房庫(kù)存面積環(huán)比增速分別為-0.1%、-0.1%、0.0%；一、二、三線城市新房庫(kù)存面積同比增速分別為2.1%、-13.7%、-14.1%；一、二、三線城市去化周期分別為10.2、12.2、12.8個(gè)月，一、二、三線城市去化周期環(huán)比分別上升0.2、0.5、0.5個(gè)月；一、二線城市同比分別下降7.1、1.6個(gè)月，三線城市同比上升0.1個(gè)月。
　　土地市場(chǎng)同環(huán)比均量?jī)r(jià)齊跌，土地溢價(jià)率同環(huán)比均有所下降。百城成交土地規(guī)劃建面為1946萬(wàn)平，環(huán)比下降29.9%，同比下降27.4%；成交總價(jià)287億元，環(huán)比下降60.7%，同比下降47.9%；樓面均價(jià)1476元/平，環(huán)比下降44.0%，同比下降28.2%；百城成交土地溢價(jià)率為4.30%，環(huán)比下降25.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下降23.2個(gè)百分點(diǎn)。
　　本周房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比均上升。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為143.9億元，同比上升11.7%，環(huán)比上升74.5%。總償還量為84.4億元，同比上升67.51%，環(huán)比下降20.7%；凈融資額為59.5億元。其中國(guó)企國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為96.9億元，同比下降24.8%，環(huán)比上升17.5%；總償還量為72.4億元，同比上升87.8%，環(huán)比上升136.9%；凈融資額為24.4億元。民企國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為47.0億元；總償還量為75.8億元，凈融資額為35.1億元。
　　板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為0.2%，較上周下降1.0pct；相對(duì)滬深300收益為-3.1%，較上周下降2pct。房地產(chǎn)板塊PE為14.49X，較上周上升0.04X。北上資金對(duì)電子、電力設(shè)備、汽車(chē)加倉(cāng)金額較大，分別為60.62、45.32、27.63億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.06%（上周為0.03%），凈買(mǎi)入-4.69億元（上周凈買(mǎi)入4.41億元）。
　　投資建議
　　本周公布的5月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商品房銷(xiāo)售面積同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)；而從我們跟蹤的高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，6月前兩周新房成交面積同比增速持續(xù)下滑，銷(xiāo)售增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)轉(zhuǎn)弱，居民購(gòu)房信心和收入預(yù)期仍然不足。我們預(yù)計(jì)6月下旬銷(xiāo)售或有小幅改善，因?yàn)?月為房企中期銷(xiāo)售沖刺關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，預(yù)期房企將集中推盤(pán)和營(yíng)銷(xiāo)。同時(shí)本周央行下調(diào)了逆回購(gòu)利率和MLF利率10個(gè)BP，是年內(nèi)首次降息，進(jìn)一步引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)降低融資成本，釋放了加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的信號(hào)。
　　我們建議關(guān)注三條主線：1）開(kāi)發(fā)類企業(yè)中內(nèi)生增長(zhǎng)快、拿地有效性強(qiáng)的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力型公司，主要包括主流的央國(guó)企和區(qū)域深耕型房企，銷(xiāo)售、拿地均有較好增長(zhǎng)，在行業(yè)見(jiàn)底復(fù)蘇后的彈性較大：招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)。2）REITs相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等資產(chǎn)持有方：大悅城、光大嘉寶、中新集團(tuán)、中國(guó)國(guó)貿(mào)。3）在行業(yè)大環(huán)境收縮的背景下，重要性不斷提升的房地產(chǎn)渠道類公司：貝殼、我愛(ài)我家。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷(xiāo)售超預(yù)期下行；融資收緊