>> 東吳證券-宏觀周報-地產(chǎn)政策歷史回顧：重返2015？-230626
| 上傳日期： |
2023/6/26 |
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pdf 共20頁 |
來源： |
東吳證券 |
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作者： |
陶川,邵翔 |
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6月LPR對稱調(diào)降10bp后，穩(wěn)地產(chǎn)還有什么后手？節(jié)前市場對于政策力度的預(yù)期再迎調(diào)整，在地產(chǎn)投資與銷售遇冷、房企債務(wù)風(fēng)險壓力不減的背景下，政府對于地產(chǎn)是否還會維持“穩(wěn)而不強”的定力，還是重返2015年的全面寬松？我們梳理了2014年以來地產(chǎn)寬松周期中的政策，以作為本次政策調(diào)整路徑的借鑒。
2014-2015年：經(jīng)濟放緩下的“三輪”大放松。2014年GDP同比增速下滑至7.43%，1998年以來首次低于政府目標，總理在政府工作報告中稱“國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大，多重困難和挑戰(zhàn)相互交織”，同年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑，商品房銷售面積累計同比全年錄得負值，地產(chǎn)拖累經(jīng)濟的壓力逐步加大。
第一輪：從地方到全國的放松限購。地產(chǎn)銷售累計同比在2014年三季度下探至-8%以下，部分二線城市率先展開自救，呼和浩特、蘇州、濟南、沈陽等二線重點城市紛紛宣布解除“限購令”。同年9月30日，央行發(fā)布新政“認房不認貸”標志全國性的限購松綁，釋放居民加杠桿的空間，地產(chǎn)銷售在低點企穩(wěn)。
貨幣寬松緊隨其后。繼9月30日央行新政宣布房貸“最低七折利率”后，10月公積金貸款利率時隔兩年調(diào)降；11月央行重啟降息、降準，進一步降低居民房貸成本。寬松落地后，購買力較強的一線城市的房價環(huán)比率先轉(zhuǎn)漲。
第二輪：投資未見好轉(zhuǎn)，寬松加碼。2015年一季度GDP同比繼續(xù)放緩，房地產(chǎn)投資累計同比下滑至8.5%。銷售雖已回升但地產(chǎn)投資拖累擔(dān)憂不減，政府開啟第二輪寬松：3月30日三部委聯(lián)合宣布新政：降低商貸二套房首付比例至40%。同時貨幣寬松加碼，在2014年11月首次寬松操作后的一年內(nèi)，中長期貸款基準利率調(diào)降6次，大型機構(gòu)準備金率調(diào)降4次，力度空前。
第三輪：去庫存壓力下，棚改貨幣化落地。2015年6月30日國務(wù)院發(fā)文推動棚改貨幣化安置，貨幣化安置不僅激活了商品房銷售，還帶動了去庫存與政府土地出讓，成為屆時托舉經(jīng)濟的重要手段，8月住建部進一步確定各地區(qū)按照原則上不低于50%的比例確定棚改貨幣化安置目標，拉開未來數(shù)年新一輪房市“漲潮”序幕。
回顧來看，歷史空前的放松力度帶來了銷售與投資上行的持續(xù)高景氣，但也衍生了房價上漲過高、隱性債務(wù)等問題，2016年底政府開始逐步收緊房企融資標準，宣告了這一地產(chǎn)寬松周期的結(jié)束。
2020年：疫情沖擊下的短暫放松。對應(yīng)對疫情的超預(yù)期沖擊，3月政治局會議提出“加大宏觀政策力度”，隨后發(fā)改委4月發(fā)文推動中小城市取消落戶限制；5月國務(wù)院進一步表態(tài)“放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制”。貨幣政策方面央行在2月與4月將5年期LPR分別調(diào)降5bp與10bp，并分多次定向降準。
隨著二季度經(jīng)濟的企穩(wěn)回升，地產(chǎn)拖累的壓力消退，防風(fēng)險重回政策的重心，2020年8月央行等監(jiān)管部門規(guī)定房企融資“三道紅線”，地產(chǎn)政策再度收緊。總體來看，2020年上半年的地產(chǎn)寬松仍是在“六穩(wěn)”與“房住不炒”的基調(diào)下進行的“暫時、對沖性”寬松。
2022年：三重壓力下的政策松綁。需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力使2022年基本面下行風(fēng)險較大，疊加部分房企斷供問題擾動地產(chǎn)信心，地產(chǎn)投資與銷售端連月負增。
第一波承壓期在4月，疫情影響反復(fù)延宕，二季度經(jīng)濟探底，央行在4月降準，并在5月15日宣布下調(diào)首套房商貸利率下限，并隨后單邊下調(diào)5年期LPR利率15bp。
第二波承壓期在8月，海外加息潮影響下出口萎縮，央行再度非對稱調(diào)降5年期LPR利率15bp。2022年9月30日多部門公布“一攬子”地產(chǎn)寬松：包括首套房商貸利率下限、房市稅收優(yōu)惠、公積金貸款利率下調(diào)，年底“央行十六條”與房企融資“三只箭”相繼出臺。
一系列政策落地后，地產(chǎn)狀況仍不樂觀，投資與銷售增速持續(xù)下行。2023年可能是這一寬松周期的延續(xù)，迄今的地產(chǎn)放松還是以地區(qū)性、特殊人群為主，限購限售松綁、住房補貼是主要手段。
往后看，地產(chǎn)政策短期放松“糾結(jié)”在兩處：一是疫情放松以后房價的企穩(wěn)可能限制全國性的地產(chǎn)政策松綁，其中一線城市新房價格環(huán)比與同比數(shù)據(jù)仍顯示出韌性；二是救房企與防風(fēng)險“兩難容”，房企資金鏈形勢嚴峻、信心不足是現(xiàn)今竣工-開工高度分化的主因，但債務(wù)問題與金融防風(fēng)險基調(diào)下房企通過外部大量融資“回血”的可能性不高，行業(yè)出清的過程并未結(jié)束。
上周高頻數(shù)據(jù)顯示：端午假期旅游熱度不減，人均消費超疫情三年同期；汽車零售銷量在高基數(shù)壓力下企穩(wěn)，新能源車減稅延期對短期銷量影響不大；假期地產(chǎn)銷售熱度下降；節(jié)前生產(chǎn)節(jié)奏放緩；食品價格轉(zhuǎn)弱，政策預(yù)期調(diào)整，工業(yè)品價格回落。
風(fēng)險提示：東盟、俄羅斯及其他新興經(jīng)濟體經(jīng)濟增長不及預(yù)期，對外需拉動不足。疫情二次沖擊風(fēng)險對出口造成拖累。歐美經(jīng)濟韌性超預(yù)期，對于中國出口的拖累不足。
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