>> 申萬(wàn)宏源-美國(guó)地產(chǎn)框架：如何理解美國(guó)住房市場(chǎng)回暖？-230711
| 上傳日期： |
2023/7/12 |
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pdf 共22頁(yè) |
來(lái)源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
王勝,王茂宇 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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今年以來(lái)美國(guó)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，5月美國(guó)新屋銷(xiāo)售同比高達(dá)20%，4月僅11.3%，5月?tīng)I(yíng)建許可同比-12.4%，較前期降幅大幅收窄（4月同比-21.1%），5月新屋開(kāi)工同比自去年5月以來(lái)首次回正至5.7%，這樣的趨勢(shì)可持續(xù)嗎？會(huì)讓美國(guó)經(jīng)濟(jì)避免“硬著陸”嗎？對(duì)于美國(guó)通脹影響幾何？會(huì)如何影響美聯(lián)儲(chǔ)操作？
美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇能夠持續(xù)嗎？1）需求側(cè)：22Q4以來(lái)長(zhǎng)端美債利率回落為此輪復(fù)蘇主要驅(qū)動(dòng)因素。決定美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度的核心指標(biāo)是長(zhǎng)端美債利率，而此輪美國(guó)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇自2022年12月起（新屋銷(xiāo)售），主要受到22Q4美債利率回落的影響。2）供給側(cè)：低成屋庫(kù)存刺激新屋銷(xiāo)售、建造鏈條。成屋庫(kù)存為何走低？疫情期間美國(guó)住宅市場(chǎng)需求增加，供給端新房建設(shè)受疫情影響明顯更弱，疊加前期低利率大量再融資下美國(guó)成屋市場(chǎng)的出售意愿處于低位。3）展望：美國(guó)住房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖能夠持續(xù)嗎？下半年10Y美債利率大趨勢(shì)仍為下行，疊加成屋庫(kù)存低位，美國(guó)地產(chǎn)銷(xiāo)售、新屋建筑工程鏈將趨于回升。但三季度美聯(lián)儲(chǔ)超預(yù)期加息可能性可能意味著美債利率階段性偏強(qiáng)，將小幅影響美國(guó)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)回升幅度。明年若美國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)冷，美聯(lián)儲(chǔ)降息，則賣(mài)方“惜售”局面可能改善，加之2023年新屋開(kāi)工逐步傳導(dǎo)至竣工，成屋庫(kù)存壓力或可緩解。
美地產(chǎn)市場(chǎng)回暖能夠讓經(jīng)濟(jì)避免硬著陸嗎？1）住宅地產(chǎn)相關(guān)分項(xiàng)占美國(guó)實(shí)際GDP比重16.5%。住房地產(chǎn)在美國(guó)GDP中主要影響三個(gè)部分，分別為地產(chǎn)后周期耐用品消費(fèi)（家具、家電等）、住房服務(wù)消費(fèi)（虛擬房租等）、住宅投資。2）美國(guó)住宅投資拆分：成屋銷(xiāo)售影響比新屋更大，主因人均住宅面積較高，地產(chǎn)置換需求更為顯著。美國(guó)住宅投資主要由三大分項(xiàng)組成，分別為新房建設(shè)、成屋改造、中介傭金，2022年三者在住宅投資中占比分別為46%、33%、16%，新屋建設(shè)受新房銷(xiāo)售傳導(dǎo)（時(shí)滯約5個(gè)月），成屋改造滯后成屋銷(xiāo)售約4-6個(gè)月，中介傭金則與成屋銷(xiāo)售走勢(shì)基本一致，所以成屋銷(xiāo)售（49%）對(duì)住宅投資的影響是超過(guò)新房銷(xiāo)售的（46%），這是由于美國(guó)成屋銷(xiāo)售占整體地產(chǎn)銷(xiāo)售90%，美國(guó)人均居住面積也已達(dá)到接近70平米/人相對(duì)飽和的水平。3）2000年之前美國(guó)地產(chǎn)銷(xiāo)售通常領(lǐng)先后周期消費(fèi)6個(gè)月，但近20年兩者關(guān)系趨于弱化。美國(guó)地產(chǎn)后周期耐用品消費(fèi)已經(jīng)逐漸進(jìn)入自身置換、更新?lián)Q代周期。4）2023年住宅投資對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將處于拖累狀態(tài)，2024年住宅地產(chǎn)也無(wú)法決定美國(guó)經(jīng)濟(jì)是否衰退。在10Y美債利率年末回落至3.5%的假設(shè)下，2023年美國(guó)地產(chǎn)投資對(duì)實(shí)際GDP拉動(dòng)可能仍在-0.2%到-0.4%之間，較2022年改善程度不大，10Y美債利率變動(dòng)約領(lǐng)先美國(guó)實(shí)際地產(chǎn)投資約兩個(gè)季度。明年美債利率或?qū)㈦S著美經(jīng)濟(jì)衰退、美聯(lián)儲(chǔ)降息而大幅回落，進(jìn)而刺激地產(chǎn)消費(fèi)，但經(jīng)濟(jì)衰退是美聯(lián)儲(chǔ)降息的核心前置因素，所以2024年美國(guó)地產(chǎn)僅可能在美聯(lián)儲(chǔ)降息之后小幅緩和經(jīng)濟(jì)衰退幅度，而不能改變經(jīng)濟(jì)是否衰退這一先決條件。
地產(chǎn)復(fù)蘇對(duì)美國(guó)通脹有何影響？一方面是小幅強(qiáng)化就業(yè)及薪資韌性（建筑業(yè)），對(duì)應(yīng)核心非房租服務(wù)通脹，另一方面房?jī)r(jià)需通過(guò)18個(gè)月左右的時(shí)滯才能傳導(dǎo)至房租通脹，所以今年年內(nèi)可能使得美聯(lián)儲(chǔ)緊縮決心相對(duì)更為堅(jiān)決，兩次25BP加息概率提升。
根據(jù)上述結(jié)論，我們小幅上修2023年美國(guó)實(shí)際GDP增速預(yù)測(cè)至1.4%，對(duì)應(yīng)Q2-Q4季度同比預(yù)測(cè)分別為2.7%、1.3%、-0.3%，維持對(duì)于美聯(lián)儲(chǔ)年內(nèi)仍存在兩次25BP加息，明年降息可能超預(yù)期的判斷。
風(fēng)險(xiǎn)提示：美聯(lián)儲(chǔ)緊縮超預(yù)期
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