>> 國泰君安-“新復(fù)蘇追蹤”系列四：房地產(chǎn)新發(fā)展模式會是什么樣-230712
| 上傳日期： |
2023/7/12 |
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| 1227KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
國泰君安 |
| 評級： |
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作者： |
董琦 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本報告導(dǎo)讀：
房地產(chǎn)“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼之后，新發(fā)展模式有望逐漸清晰，為市場預(yù)期帶來更多確定性因素。盡管新發(fā)展模式的細(xì)節(jié)尚未明確，但推動高能級城市地產(chǎn)更新投資、然后作為保障性租賃住房可能是構(gòu)成之一。我們初步測算能夠至少帶來2萬億的投資體量，上限接近13萬億，并間接帶動最多7000億左右的家電消費。
摘要：
房地產(chǎn)“新發(fā)展模式”提出于2021年底，要求“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”。預(yù)計未來地產(chǎn)新發(fā)展模式會逐漸清晰，為穩(wěn)定市場預(yù)期帶來更多確定性因素。
盡管新發(fā)展模式的細(xì)節(jié)尚未有定論，但從官方文件和會議中的表述來看，保障性租賃住房建設(shè)可能是新發(fā)展模式的構(gòu)成之一：
1）從發(fā)達(dá)經(jīng)濟體房地產(chǎn)經(jīng)驗來看，新加坡“強保障”（政府主導(dǎo)建設(shè)的“組屋”模式）和德國“重租賃”（保護(hù)租戶）有較大借鑒意義。
2）我國逐漸形成了主要由公租房（面向低收入困難群體）、保障性租賃住房（面向城市新青年）和共有產(chǎn)權(quán)房（面向有一定經(jīng)濟實力的中低收入群體）構(gòu)成的住房保障體系。
我國一線和部分二線城市已經(jīng)進(jìn)入存量房時代，發(fā)展保障性租賃住房是未來保障房建設(shè)體系的重點，目前各地實踐中主要有三種模式：
1）按照正常拿地、建設(shè)、出租的流程，地價給予打折，主要由地方國企來建設(shè)。上海這一模式走在全國前列；但對地方房企建設(shè)運營能力要求較高，可能只適用于一二線城市。
2）地方政府回購滯銷的商品房，改造后作為保障性租賃住房。主要集中在商品房銷售困難的城市，包括三四線城市和一二線城市的非核心區(qū)域。
3）城中村回收后進(jìn)行裝修提升，統(tǒng)一出租。近期深圳政策力度較大，但溝通協(xié)調(diào)成本較高，推進(jìn)速度可能較慢。
新發(fā)展模式下，高能級城市的地產(chǎn)更新投資將漸居主導(dǎo)：
1）房地產(chǎn)大周期退潮，無論從城鎮(zhèn)化率提升還是從人均居住面積增長來看，增量地產(chǎn)投資需求增長空間有限；隨著人口向高能級城市集中，一二線城市普遍老舊的住房條件為地產(chǎn)更新投資帶來空間。
2）與過去集中在低能級城市的棚戶區(qū)改造不同，高能級城市更新投資體量彈性更大，小到舊房改造（“住房養(yǎng)老金”制度），大到城中村拆除重建，均屬于該范疇，更新后的住房作為保障房出租，從而大幅提高保障性租賃住房的供給。
3）根據(jù)我們的測算，一二線城市地產(chǎn)更新投資規(guī)模至少2萬億，上限接近13萬億，并間接帶動最多7000億的家電消費；若分10年實施，每年有望帶動1萬億以上的投資和消費需求。
風(fēng)險提示：房地產(chǎn)市場復(fù)蘇不及預(yù)期。測算涉及較多假設(shè)條件，結(jié)論可能與實際情況有差異。
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