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核心觀(guān)點(diǎn)
　　公司擬將上海又一城購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)展公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）。本次開(kāi)展公募REITs有助于公司由傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式向輕資產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，豐富公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，探索公司第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)。公司奧特萊斯業(yè)態(tài)增速好于其他業(yè)態(tài)，是公司重要的利潤(rùn)來(lái)源。公司抓住機(jī)遇發(fā)展奧特萊斯業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)地域擴(kuò)展，2023年5月，公司與四川成華區(qū)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬在成都熊貓國(guó)際旅游度假區(qū)選址建設(shè)成都百聯(lián)奧特萊斯廣場(chǎng)。
　　事件
　　公司擬開(kāi)展公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的申報(bào)發(fā)行，本次交易所涉及的物業(yè)資產(chǎn)為上海又一城購(gòu)物中心項(xiàng)目。
　　簡(jiǎn)評(píng)
　　REITs新政推動(dòng)，購(gòu)物中心REITs項(xiàng)目有望落地。2023年3月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITs的試點(diǎn)范圍，提出優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。百聯(lián)股份為華東地區(qū)線(xiàn)下零售龍頭企業(yè)，覆蓋百貨、購(gòu)物中心、奧特萊斯、超市等多種業(yè)態(tài)，擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，物業(yè)面積超過(guò)469萬(wàn)平方米，其中自有物業(yè)面積占比為48%。
　　REITs新政推動(dòng)之下，百聯(lián)股份首單購(gòu)物中心REITs項(xiàng)目有望落地。此次涉及的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為上海又一城購(gòu)物中心項(xiàng)目，該項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值尚未確定，交易價(jià)格將按照不低于經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估備案的價(jià)格的原則確定。
　　有望促使公司盤(pán)活存量資產(chǎn)，加快資金回籠，發(fā)展更具成長(zhǎng)性的新業(yè)務(wù)。本次開(kāi)展公募REITs有助于公司由傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式向輕資產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，豐富公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，探索公司第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)。此外，該項(xiàng)目還將有助于公司重資產(chǎn)物業(yè)的自我循環(huán)和良性發(fā)展，并通過(guò)資產(chǎn)退出端對(duì)接資本市場(chǎng)，以退定投，反饋價(jià)值信息至前期物業(yè)資產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，對(duì)資產(chǎn)的全周期管理具有意義。
　　奧特萊斯業(yè)態(tài)在零售業(yè)態(tài)中最具成長(zhǎng)性，2022年中國(guó)奧特萊斯行業(yè)實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，銷(xiāo)售規(guī)模增速為8%，高于其他零售業(yè)態(tài)。2022年全年新開(kāi)業(yè)奧萊項(xiàng)目23家，店數(shù)增長(zhǎng)11%，在所有零售業(yè)態(tài)中店鋪增長(zhǎng)比例最高的。
　　公司奧特萊斯業(yè)態(tài)增速好于其他業(yè)態(tài)，是公司重要的利潤(rùn)來(lái)源，2022年公司披露的上海、無(wú)錫和南京三家?jiàn)W特萊斯子公司的利潤(rùn)占當(dāng)年公司歸母凈利潤(rùn)的46%。公司抓住機(jī)遇發(fā)展奧特萊斯業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)地域擴(kuò)展，2023年5月，公司四川成華區(qū)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，公司擬在成都熊貓國(guó)際旅游度假區(qū)選址建設(shè)成都百聯(lián)奧特萊斯廣場(chǎng)，項(xiàng)目建成后集品牌折扣、餐飲、娛樂(lè)、度假休閑等于一體，打造輻射西南地區(qū)乃至國(guó)內(nèi)外的微度假商業(yè)消費(fèi)新標(biāo)桿。
　　投資建議：百聯(lián)股份為華東地區(qū)零售龍頭企業(yè)，運(yùn)營(yíng)優(yōu)質(zhì)奧特萊斯物業(yè)，在強(qiáng)品牌意識(shí)與消費(fèi)慣性存在背景下，性?xún)r(jià)比消費(fèi)趨勢(shì)進(jìn)一步驅(qū)動(dòng)百聯(lián)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。同時(shí)，REITs新政有利于公司盤(pán)活存量資產(chǎn)回籠資金，加快新興業(yè)務(wù)發(fā)展。我們預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)分別為7.31、8.24、9.63億元，對(duì)應(yīng)PE 31、27、23倍，給予“增持”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　1、商業(yè)空間標(biāo)準(zhǔn)提升。品牌方對(duì)商業(yè)空間的標(biāo)準(zhǔn)提升，公司需要從硬件和技術(shù)等方面提高商業(yè)空間的品質(zhì)以吸引品牌方入駐，導(dǎo)致成本上升，同時(shí)面臨因商業(yè)空間而流失品牌方的風(fēng)險(xiǎn)。
　　2、居民邊際消費(fèi)傾向可能下降。消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣可能發(fā)生變化，降低邊際消費(fèi)傾向，需求不及預(yù)期。
　　3、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。截至2022年末全國(guó)奧萊項(xiàng)目共266個(gè)，同比增速10.83%，奧萊業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)程度可能加劇；2023年全國(guó)擬開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目501個(gè)，百貨、購(gòu)物中心、奧特萊斯等渠道間的競(jìng)爭(zhēng)程度升級(jí)。
　　4、電商分流依舊存在。各大電商平臺(tái)具有不同程度的“低價(jià)名品”的渠道，如拼多多百億補(bǔ)貼，會(huì)對(duì)奧萊業(yè)態(tài)產(chǎn)生一定的分流。