>> 廣發(fā)證券-物業(yè)行業(yè)2023年2季度經(jīng)營分析：內(nèi)生增長渠道均有所回落，關(guān)注優(yōu)質(zhì)物企投資機會-230712
|
內(nèi)生合約面積增長：兩大增長渠道均有所回落。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，23Q2TOP50物企實現(xiàn)新增內(nèi)生合約面積3.1億平米，同比下滑9.8%，其中關(guān)聯(lián)方貢獻6042萬平米，同比下滑13.8%，外拓貢獻2.5億平米，同比下滑8.8%，兩大增長渠道均放緩，但龍頭央國企和強信用中小物企同比逆勢增長。23H1樣本物企合約面積環(huán)比增長4.7%，較22H2（3.7%）有所回升。
收并購：Q2發(fā)生3起小型收購，熱度繼續(xù)下降。23Q2發(fā)生3起小型收并購，交易對價1.1億元，創(chuàng)18Q4以來歷史新低。此外，新大正公告終止收購云南滄恒投資80%股權(quán)的交易（交易對價7.88億元）。
估值與資金：板塊跑輸大盤，龍頭央國企跌幅較小。23Q2恒生指數(shù)下跌7.3%，而物業(yè)板塊總市值下滑11.5%，跑輸大盤，也小幅跑輸關(guān)聯(lián)地產(chǎn)板塊（-9.6%）。二季度市場交易中國經(jīng)濟弱復(fù)蘇，港股大盤和物業(yè)板塊均趨勢性下滑，僅在6月上半月對政策放松的強預(yù)期下短暫上漲，隨后繼續(xù)回落。物業(yè)板塊內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，23Q2龍頭物企和強信用中小物企全部下跌，龍頭央國企市值平均下跌9.3%，龍頭民企平均下跌14.8%，強信用中小物企下跌18.6%，在板塊和大盤普跌的環(huán)境下，龍頭央國企跌幅較小。估值方面，物業(yè)板塊動態(tài)PE10.0x，處于21年以來0.4%分位，龍頭央國企17.8x（0.6%分位），龍頭民企8.3x（20%分位）。23Q2南向資金持倉港股物業(yè)市值比例8.6%，基本平穩(wěn)，不過內(nèi)部結(jié)構(gòu)有較大分化，增持最多的物企是雅生活服務(wù)（+21%）、合景悠活（+19%），碧桂園服務(wù)、建業(yè)新生活、綠城服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)增持也超過10%，減持最多的是華潤萬象生活（-16%），其次是中海物業(yè)（-6%）、保利物業(yè)（-5%），呈現(xiàn)出減持龍頭央國企而增持民企的特征。
重大事件簡評：恒大物業(yè)和彩生活發(fā)布年報，多家物企開展增持回購。與停牌前的2020年業(yè)績相比，2022年恒大物業(yè)歸母凈利潤下滑46%，彩生活下滑94%。在23Q2普跌的環(huán)境下，部分物企開展增持回購，穩(wěn)定市場信心，龍頭物企中主要包括萬物云董事長朱保全增持，新城悅服務(wù)通過股票激勵計劃信托回購，金科服務(wù)回購。此外，萬達商管第四次遞交招股書，眾安智慧生活預(yù)計于7月18日在港交所上市。
投資建議：在行業(yè)整體增速放緩和地產(chǎn)持續(xù)下行的背景下，受益于關(guān)聯(lián)地產(chǎn)的穩(wěn)健經(jīng)營和信用背書，強信用物企依然具有最強的增長確定性和潛在增速，具備優(yōu)異的逆周期基本面屬性。當(dāng)前港股大盤和物業(yè)板塊估值均處于21年來歷史低位，下半年中國經(jīng)濟或持續(xù)復(fù)蘇，地產(chǎn)政策也存在放松預(yù)期，當(dāng)前是布局優(yōu)質(zhì)物企投資機會的良好時點。
風(fēng)險提示。房地產(chǎn)下行；市場競爭加劇；外拓及增值服務(wù)不及預(yù)期等
|
|
