>> 國金證券-房地產(chǎn)行業(yè)點評：金融支持逐步落地，政策仍存優(yōu)化空間-230715
| 上傳日期： |
2023/7/17 |
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| 937KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
杜昊旻 |
| 行業(yè)名稱： |
金融 |
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事件
2023年7月14日，國新辦就2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況舉行發(fā)布會，央行發(fā)言人表示考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門將積極配合有關(guān)部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同日交易商協(xié)會召開民營企業(yè)融資座談會，新城控股、碧桂園參會，對“第二支箭”支持民企債券融資表示肯定。
點評
金融支持保交樓，多項措施逐步落地。自2022年7月中央政治局提出“保交樓”以來，金融端積極配合支持：一是加大金融支持保交樓，配合推出兩批共3500億元保交樓專項借款；設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計劃，引導商業(yè)銀行積極提供配套融資。二是穩(wěn)定債券和股權(quán)等重點融資渠道，在“第二支箭”框架下，累計為民營房企約260億元債券發(fā)行提供增信支持；第三支箭加速落地，已有招商蛇口、保利發(fā)展等多家房企定增獲批。三是推動行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，擬定《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》；1000億元租賃住房貸款支持計劃也在穩(wěn)步推動，已經(jīng)落地濟南、鄭州等試點城市。2023年7月10日，央行與金融監(jiān)管總局發(fā)文“金融16條”延長期限，預計金融端對行業(yè)支持將延續(xù)，以時間換空間，化解行業(yè)風險。
房貸利率持續(xù)下降，居民中長期信貸增量下滑。2023年6月央行公布將1年期LPR由3.65%下調(diào)至3.55%、5年期以上LPR由4.3%下調(diào)至4.2%，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，6月百城首套房貸利率平均為4.0%，二套房貸利率平均為4.91%，銀行平均放款周期23天，維持高速放款水平。而央行數(shù)據(jù)表明，2023年上半年新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點。從信貸規(guī)模上看，2023年上半年居民中長期新增貸款14600億元，比上年同期少增1000億元，而上半年發(fā)放個人住房貸款總額同比多5164億元，主要原因為新舊房貸利率倒掛下居民提前還貸意愿增加；央行發(fā)言人表示按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款，預計后續(xù)存量房貸利率或有調(diào)整。
房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生深刻變化，政策存在邊際優(yōu)化空間。我們在外發(fā)《頭部央國企具備走出大行情基礎(chǔ)》等報告中提出了市場供求關(guān)系改善，行業(yè)或邁入去庫存的觀點。當前市場總體在售庫存已經(jīng)基本企穩(wěn)，從后續(xù)供給來看，2022年全年300城土地成交量同比-30.8%（開發(fā)意愿較弱的地方平臺拿地占比42.6%），2023年上半年土地成交進一步縮量，同比-31.8%，下半年供給將縮量。而在銷售持續(xù)承壓背景下，央行發(fā)言人表示過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，我們預計除了金融端的支持，各地在需求端的寬松也將持續(xù)發(fā)力，未來高能級城市支持置換改善需求、優(yōu)化遠郊限購等措施有望出臺。
投資建議
金融端多項措施逐步落地，以時間換空間化解行業(yè)風險，預計未來因城施策的需求寬松也將擴大范圍，支持市場銷售維持弱復蘇態(tài)勢，能拿好地且快速去化的房企更加受益。推薦有持續(xù)拿地能力、布局優(yōu)質(zhì)重點城市的頭部央國企和改善型房企，如建發(fā)國際集團、中國海外發(fā)展、招商蛇口、保利發(fā)展等；新房和二手房市場預計維持弱復蘇態(tài)勢，推薦強房產(chǎn)中介平臺貝殼。
風險提示
寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約
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