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板塊行情：本周（7月10日-7月14日）申萬一級(jí)行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.7%，在31個(gè)一級(jí)行業(yè)板塊中排名第31位。津?yàn)I發(fā)展周漲幅達(dá)14.4%，貝殼-W上漲11.7%。
　　公司動(dòng)態(tài)：1）碧桂園：今年全年計(jì)劃交付面積8799萬平，上半年交付面積3438萬平方米，目前擁有9000億權(quán)益貨值；獲創(chuàng)興銀行提供3500萬美元定期貸款融資，期限36個(gè)月。2）華潤置地：上半年累計(jì)合同銷售金額約人民幣1702.4億元，增長率40.6%，租金收入121.5億元，同增50.2%。3）中南建設(shè)：上半年凈虧損同比減少。
　　銷售端：需求端仍然較為疲弱，1）從我們監(jiān)測的21城數(shù)據(jù)來看，本周21城商品房單日平均成交面積環(huán)比下降9%，同比下降35%。2）從我們監(jiān)測的11城數(shù)據(jù)來看，本周二手房日均成交環(huán)比增長4%。
　　政策要聞：中央層面：1）央行、國家金監(jiān)總局延長金融支持房地產(chǎn)有關(guān)政策期限，明確“金融16條”中的政策有適用期限的，將適用期限統(tǒng)一延長至2024年12月31日。2）商務(wù)部等13部門明確了打造“百城千圈”的總體目標(biāo)，到2025年，在全國有條件的地級(jí)以上城市全面推開，推動(dòng)多種類型的一刻鐘便民生活圈建設(shè)。3）中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，針對(duì)提前還款現(xiàn)象，中國人民銀行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。4）中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)將持續(xù)支持民營房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)類企業(yè)債券融資。地方層面：1）北京：提振改善性住房等大宗消費(fèi)；探索建立北京首個(gè)保租房儲(chǔ)備項(xiàng)目庫。2）河南：促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展、鼓勵(lì)各地因城施策、做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”、增加保障性租賃住房供給等一系列方案。3）杭州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)提出倡議，加強(qiáng)行業(yè)自律和企業(yè)內(nèi)部管理、維護(hù)良性競爭環(huán)境。4）山東：將高品質(zhì)住宅項(xiàng)目納入綠色金融支持范圍，購買高品質(zhì)住宅的公積金貸款額度可按一定比例上浮。5）廣東：發(fā)布第一批42個(gè)省級(jí)智能建造試點(diǎn)項(xiàng)目和74個(gè)省級(jí)智能建造新技術(shù)新產(chǎn)品創(chuàng)新服務(wù)范例，建筑工業(yè)化、數(shù)字化、智能化升級(jí)不斷加快。6）珠海和汕頭：多子女家庭首套房貸款額度上浮20%。7）深圳：“雙拼房”可辦理雙證合一登記。
　　投資策略：需求端疲弱問題仍存在，下半年地產(chǎn)銷售、投資仍面臨較大的下行壓力，主要在于三四線城市超前賣地與產(chǎn)業(yè)人口兌現(xiàn)不及預(yù)期的難題，需要較長時(shí)間消化歷史庫存，而一二線城市則存在政策對(duì)沖空間，預(yù)計(jì)Q3隨著銷售同比數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)負(fù)進(jìn)入密集寬松期。建議積極參與博弈機(jī)會(huì)。2023年仍以震蕩行情為主，建議基于估值左側(cè)布局，賺取高勝率收益，推薦方向仍為“兩個(gè)中心，一個(gè)基本點(diǎn)”，1）以高能級(jí)城市復(fù)蘇為中心，關(guān)注高能級(jí)城市土儲(chǔ)占比高或者2022年在高能級(jí)城市逆勢發(fā)力拿地的公司；2）以國央企估值修復(fù)為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國央企享受天然優(yōu)勢，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開，也將進(jìn)一步放大該優(yōu)勢，該過程將促使國央企估值得到系統(tǒng)性修復(fù)；3）以逐步建立護(hù)城河為基本點(diǎn)，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長，關(guān)注護(hù)城河逐步形成的公司。關(guān)注越秀地產(chǎn)、綠城中國、華潤萬象生活、保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、天地源、萬科A等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。