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本周重點(diǎn)政策消息：國常會再提超大特大城市城中村改造。7月21日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。本次會議提及關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造的表述，已在今年4月28日政治局會議提出。本次會議就城中村改造進(jìn)一步提出要求，指出要堅(jiān)持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，加強(qiáng)組織實(shí)施，科學(xué)編制改造規(guī)劃計(jì)劃，多渠道籌措改造資金；要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。
　　主流房貸利率正式進(jìn)入“3時(shí)代”，需求偏弱需要大級別政策托底。7月20日，央行公布最新一期5年期以上LPR為4.20%，與上個(gè)月持平。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，7月百城首套主流房貸利率平均為3.9%，二套房貸利率為4.81%，均在央行上月調(diào)降LPR后下降10BP。分城市看，一線、二線、三四城市首套利率分別為4.5%、3.88%、3.88%。對于存量房貸利率，上周央行貨幣政策司司長鄒瀾表示支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。整體看目前新發(fā)與存量房貸利率均有進(jìn)一步調(diào)整的空間，針對目前持續(xù)低迷的新房二手房市場，更需要大級別的政策去托底市場，包括一線城市進(jìn)一步調(diào)整限購限貸政策。
　　行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為3.7%，領(lǐng)先滬深300指數(shù)5.64個(gè)百分點(diǎn)，在29個(gè)中信行業(yè)板塊排名中位列第1名。本周上漲個(gè)股共96支，較上周增長59支，下跌股數(shù)為24支。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為183.5萬平方米，環(huán)比下降1.4%，同比下降40.6%，其中樣本一線城市的新房成交面積為58.4萬方，環(huán)比0.6%，同比-28.5%；樣本二線城市為92.7萬方，環(huán)比-8.9%，同比45.6%；樣本三線城市為32.4萬方，環(huán)比26.7%，同比-43.1%。從今年累計(jì)29周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)8551.5萬方，同比0.1%；一線城市為1967.8萬方，同比14.8%；二線城市為4800.9萬方，同比-5.1%；三線城市為1782.9萬方，同比0.6%。
　　二手房：本周13個(gè)城市二手房成交面積合計(jì)94.9萬方，環(huán)比下降3.2%，同比下降12.3%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為27.3萬方，環(huán)比6.1%；樣本二線城市為43.1萬方，環(huán)比-1.6%；樣本三線城市為24.4萬方，環(huán)比-14.2%。
　　信用債：本周共發(fā)行房企信用債14只，環(huán)比減少6只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)148.25億元，環(huán)比減少99.3億元，總償還量67.28億元，環(huán)比減少137.79億元，凈融資額為80.97億元，環(huán)比增加38.49億元。主體評級方面，本周房企債券發(fā)行已披露的主體評級以AAA（93.7%）為主要構(gòu)成。債券類型方面，本周房企債券發(fā)行以一般中期票據(jù)（51.2%）為主要構(gòu)成。債券期限方面，本周以1-3年（45.7%）的債券為主。
　　投資建議：中國房地產(chǎn)走過2021年大周期拐點(diǎn)后，未來主旋律是分化，我們看好一線+不超過三分之二的二線+少量三線這個(gè)城市組合包，能在未來中周期跑贏全國整體水平，看好優(yōu)質(zhì)房企在這個(gè)階段持續(xù)跑贏同行。我們認(rèn)為有必要去做強(qiáng)刺激進(jìn)行托底。擇股方向包含以下幾個(gè)方向：1、競爭格局占優(yōu)，A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團(tuán)；H股：綠城中國、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)、中國海外宏洋；2、有可能受益于一線城市政策放開的區(qū)域概念公司（北京—城建發(fā)展等）；3、物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。