>> 民生證券-宏觀點評：城中村改造政策，影響幾何？-230723
| 上傳日期： |
2023/7/24 |
大小： |
714KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
民生證券 |
| 評級： |
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作者： |
周君芝 |
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7月21日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》（下稱《指導意見》）。城中村改造討論引發(fā)熱議。在地產(chǎn)持續(xù)下滑的大背景之下，這一輪城中村改造會在地產(chǎn)市場激起怎樣的浪花，這是當下最關注的問題。
從中央到地方，政策持續(xù)加碼，城中村改造重要性再度提升。
本輪城中村改造政策脈絡，源頭可追溯至2020年。（1）2020年《十四五規(guī)劃》首次提出了城市更新行動。（2）今年4月28日，政治局會議提出在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，各地區(qū)早已陸續(xù)公布具體安排。（3）此次國常會出臺的《指導意見》，針對超大特大城市（21個城市）進一步細化具體工作要求。
年初至今，上海、廣州等多個城市相繼發(fā)布改造細則。廣州今年計劃推進127個城中村改造項目，力爭完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標。上海在民生工程推進會上計劃2023-2025年新啟動30個城中村改造項目，每年10個，面積不少于400萬平。
相較之前年份棚戶區(qū)改造，本輪城中村改造政策有三點不同。
2014年棚戶區(qū)改造撬動一輪房價上漲，因為流動性驅(qū)動需求釋放，最終帶來地產(chǎn)牛市，尤其是三四線地產(chǎn)價格超預期上漲。這次情況并不一樣。
第一，住建部在2021年8月發(fā)布的《住房和城鄉(xiāng)建設部關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》中指出以保留利用提升為主，加強修繕改造，而不是拆除重建。
第二，2021年，21個超大特大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全國比重為34%，住宅銷售面積占比21.3%。當下政策涉及21座城市城中村改造，而非撬動三四線新增地產(chǎn)需求。
第三，本次改造資金來源是政府資金與民間資本共振，之前棚改主要依賴政策性金融工具。
預計未來三年，城中村改造投資或每年在1萬億左右。
城中村改能夠撬動多大投資規(guī)模，目前尚未可知。我們從兩個維度嘗試給出參考數(shù)據(jù)。
目前已有11個城市公布十四規(guī)劃期間投資規(guī)模4.4萬億。按照這一節(jié)奏，預計2023-2025年，21個特大超大城市每年城中村改造投資規(guī)?；蛟谌f億元。
第三方數(shù)據(jù)顯示，2019-2021年城中村改造規(guī)模都超萬億，只是2022年有所降溫。
我們綜合上述口徑，預計未來三年21城中村改造投資或每年1萬億。
城中村改造政策加碼背后的兩點含義。
城中村改造并不意味著總量投資大規(guī)模擴張，當下時點政策強調(diào)大中城市城中村改造，政策嘗試給房地產(chǎn)市場注入信心。
與舊城改造相關的規(guī)劃設計、裝修板塊或?qū)⒂瓉硗顿Y機會。此外，未來城市之間房地產(chǎn)發(fā)展分化會進一步加劇。
目前，超大特大城市都在斥巨資改善公共基礎設施、改造城中村和老舊小區(qū)。政策傾斜下，城市硬件條件改善會進一步吸引人口、資源和生產(chǎn)要素向其流入，加劇未來區(qū)域間房地產(chǎn)市場的分化。
風險提示：地產(chǎn)政策變化超預期。
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