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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　2016年崛起的黑馬是借助影子銀行下沉三四線的民企，2022年崛起的是逆勢(shì)擴(kuò)表的央國企，2023年后崛起的是地產(chǎn)鏈上的民企。
　　摘要：
　　 2023年上半年，全國300城住宅用地供求規(guī)模均降至近十年以來同期最低位，但由于土地供地規(guī)則改變和優(yōu)質(zhì)地塊的出讓占比增加，帶動(dòng)熱點(diǎn)城市土拍升溫，溢價(jià)率和樓面價(jià)均有所提升。1）全國300城住宅用地規(guī)劃建面供地/成交分別為1.9/1.4億方，同比下降34%/32%，金額9519億元，同比下降20%。2）核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊推出力度不斷加大，帶動(dòng)住宅用地成交樓面價(jià)延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，上半年同比上漲17%。3）土地規(guī)則的改變，流拍、撤牌數(shù)量均下降明顯，房企投資多青睞熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊，溢價(jià)率有所改善。
　　結(jié)構(gòu)上，22城“量縮質(zhì)提”，情況與全國類似，分化加劇。1）2023年上半年22個(gè)重點(diǎn)城市成交規(guī)模創(chuàng)新低，土地出讓金同比下滑20%，成交規(guī)劃建面同比下滑33%。2）縱觀2023上半年土地市場，一方面熱點(diǎn)城市升溫更加顯著，如合肥、杭州、廈門、南京、成都等在內(nèi)的多個(gè)城市，2023年一二季度溢價(jià)水平明顯高于2022年；另一方面，熱度分化仍然較為顯著，樓市去化壓力較大的城市暫時(shí)仍處于土拍平淡的瓶頸期，武漢、重慶、天津等地土拍市場持續(xù)低迷，高溢價(jià)成交地塊屈指可數(shù)，底價(jià)成交是主流，甚至出現(xiàn)個(gè)別地塊流拍現(xiàn)象。
　　2023年民企拿地復(fù)蘇，央國企和城投比例下降。1）百強(qiáng)房企中，央國企拿地占比從2022年的60.1%下降至2023年上半年的50.9%。重點(diǎn)22城中，有15城民企拿地金額占比相較2022年提升，且城投托底在大幅減少；2）濱江、偉星、坤和、新城等大量在浙江拿地，尤其是杭州。從杭州2023年上半年以來舉行的六批次拍地來看，近4次幾乎都是民企主場，民企參拍主體均超過了85%。
　　行業(yè)核心競爭優(yōu)勢(shì)依然是小的資產(chǎn)負(fù)債表和擴(kuò)表的意愿，每一輪周期都是黑馬崛起的時(shí)代，2023年，腰尾部民企復(fù)蘇。1）黑馬崛起一直是每一輪地產(chǎn)周期的典型特征，每輪崛起的黑馬都取決于兩個(gè)因素：加杠桿的空間和加杠桿的意愿。2016年崛起的黑馬是借助影子銀行下沉三四線的民企，2022年崛起的黑馬是逆勢(shì)擴(kuò)張的央國企和建筑類央企。2）在2023年上半年拿地金額前20榜單中，民企濱江排名第4，長隆第10，偉星房產(chǎn)第13，龍湖排名第16。其中，像長隆集團(tuán)、偉星等房企，都是在地產(chǎn)鏈上的民企。
　　全年繼續(xù)推薦園區(qū)類公司。首選中新集團(tuán)、招商蛇口，受益成長性的中交地產(chǎn)、建發(fā)股份，并推薦龍湖集團(tuán)、萬科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開前融再走土地金融，市場需求加速下行。