>> 申萬(wàn)宏源-房地產(chǎn)行業(yè)城中村改造政策點(diǎn)評(píng)：國(guó)常會(huì)通過(guò)城中村改造，助力核心城市量?jī)r(jià)修復(fù)-230723
| 上傳日期： |
2023/7/23 |
大小： |
870KB |
| 格式： |
pdf 共12頁(yè) |
來(lái)源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,鄧力 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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事件：
7月21日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》。會(huì)議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。
點(diǎn)評(píng)：
推進(jìn)超大特大城市城中村改造，打造擴(kuò)內(nèi)需穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的又一重要工具。4月28日，中央政治局會(huì)議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；6月8日，金融監(jiān)督管理總局李云澤書(shū)記在陸家嘴論壇表示，支持超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施等重大項(xiàng)目建設(shè)。7月7日，住建部發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》，確立了城市更新的頂層設(shè)計(jì)和行動(dòng)框架；7月21日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。我們認(rèn)為，本次城中村改造將是打造擴(kuò)內(nèi)需穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要舉措，并對(duì)一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)需求有一定拉動(dòng)作用以及更新改造出更多高質(zhì)量供給，再疊加預(yù)期一二線(xiàn)城市政策后續(xù)將進(jìn)一步放松，這將推動(dòng)一二線(xiàn)核心城市的基本面修復(fù)，此外本次政策仍是一個(gè)綱領(lǐng)性文件，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有更多的細(xì)化執(zhí)行政策落地。
超大特大城市涉及21個(gè)一二線(xiàn)城市，部分已公布的城市更新計(jì)劃積極。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》和七普數(shù)據(jù)，超大特大城市涉及21個(gè)一二線(xiàn)城市，其中，超大城市包括7個(gè)：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津，特大城市包括14個(gè)：武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020-2022年，上述21城合計(jì)銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額、開(kāi)工面積、地產(chǎn)投資分別占比全國(guó)23%、36%、26%、38%。此外，部分城市已公布城市更新計(jì)劃，其中，廣州2023年計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)投資額2,000億元；上海2023-25年計(jì)劃新啟動(dòng)30個(gè)城中村改造項(xiàng)目；青島2023年計(jì)劃城中村改造項(xiàng)目85個(gè)，計(jì)劃完成投資175億元；昆明2023年擬啟動(dòng)44個(gè)城中村改造；廈門(mén)2023-25年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)城中村現(xiàn)代化治理108個(gè)行政村治理全覆蓋。預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市推出具體計(jì)劃。
城改類(lèi)似于棚改、均是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)工具，但又不等同于棚改、決定了影響差異。城中村改造一定程度上類(lèi)似于棚改，兩者都通過(guò)城市更新拉動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈需求，擴(kuò)內(nèi)需穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，其中，測(cè)算2016-18年棚改拉動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售2.5-3.1億平，對(duì)應(yīng)占比全國(guó)17-22%，拉動(dòng)作用顯著。但城中村改造又不等同于棚改，主要差異（棚改vs.城改）在于：1）土地性質(zhì)：國(guó)有建設(shè)用地vs.集體建設(shè)用地；2）更新對(duì)象：簡(jiǎn)易房、危房vs.大型城市城中村的自建房等；3）城市能級(jí)：三四線(xiàn)為主vs.一二線(xiàn)為主；4）更新方式：拆除重建為主vs.改造更新+拆除重建；5）更新節(jié)奏：相對(duì)較快vs.相對(duì)較慢；6）參與主體：政府主導(dǎo)vs.政府負(fù)責(zé)、多主體參與；7）產(chǎn)品及模式：銷(xiāo)售型為主vs.銷(xiāo)售型+經(jīng)營(yíng)型多種產(chǎn)品；8）資金來(lái)源：央行、商業(yè)銀行和地方政府多渠道資金vs.多渠道資金（具體未明確）?？紤]到上述差異，城改在拉動(dòng)需求之外，相比棚改更多特色在于：聚焦一二線(xiàn)、拆改兼具、節(jié)奏更慢、多主體參與、銷(xiāo)售型經(jīng)營(yíng)型兼顧等，這將導(dǎo)致城改影響相對(duì)更結(jié)構(gòu)化、資金循環(huán)相對(duì)更復(fù)雜、更新效果相對(duì)更追求質(zhì)量，這意味著總量影響程度將弱于棚改，同時(shí)也將對(duì)后續(xù)政策提出更高要求。
城改的資金來(lái)源和資金循環(huán)均較棚改更為復(fù)雜，其后續(xù)資金政策將是關(guān)鍵。從資金來(lái)源來(lái)看，當(dāng)年棚改的資金來(lái)源是多渠道籌措、政府資金為主，如：2016年棚改總投資1.48萬(wàn)億，其中，國(guó)開(kāi)行和農(nóng)發(fā)行兩大政策性銀行貸款占比84%（主要通過(guò)央行PSL和棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款實(shí)現(xiàn)），中央補(bǔ)助資金占比8%，地方安排資金及其他占比8%，政策性銀行貸款是2016-18年棚改的資金主力。而從資金循環(huán)來(lái)看，當(dāng)年棚改的資金循環(huán)路徑比較清晰，主要路徑為：央行->國(guó)開(kāi)行（PSL）->地方政府（棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款）->拆遷戶(hù)（補(bǔ)償款）->房企（銷(xiāo)售回款）->政府（土地出讓金），并且資金循環(huán)形成閉環(huán)，助力了棚改的推進(jìn)。而根據(jù)城中村改造的特點(diǎn)：多資金渠道（鼓勵(lì)民間資本參與）、拆改兼具（包括改造）、節(jié)奏更慢（涉及土地轉(zhuǎn)性）、銷(xiāo)售型經(jīng)營(yíng)型兼顧（非銷(xiāo)售回款平衡）等，意味著城中村改造的資金來(lái)源會(huì)更加多元、資金循環(huán)相對(duì)更復(fù)雜，但考慮到作為擴(kuò)內(nèi)需穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要工具，這對(duì)后續(xù)資金政策提出了更高要求，我們預(yù)計(jì)本輪政府資金仍將是重要主體之一。
投資分析意見(jiàn)：國(guó)常會(huì)通過(guò)城中村改造，助力核心城市量?jī)r(jià)修復(fù)，維持“看好”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)需求端短期銷(xiāo)售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過(guò)度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，疊加多項(xiàng)宏觀數(shù)據(jù)和地產(chǎn)數(shù)據(jù)的走弱，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，如近期國(guó)常會(huì)審批通過(guò)城中村改造；并預(yù)計(jì)市場(chǎng)中核心城市的銷(xiāo)售也將逐步改善，并格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開(kāi)，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙
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