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城中村改造政策落地，利好深度介入核心城市更新進(jìn)程的國企
　　7月21日國常會審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，我們總結(jié)了四大要點：1、主體責(zé)任方面，明確城市人民政府負(fù)主體責(zé)任；2、資金籌措方面，要多渠道籌措改造資金，政府出資之外，還要鼓勵和支持民間資本參與；3、改造方向方面，并非以商品住宅為主，而是要高效綜合利用土地資源，把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營；4、推進(jìn)節(jié)奏上，要求穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，成熟一個推進(jìn)一個。我們認(rèn)為具備資源優(yōu)勢的地方國資將會優(yōu)先受益于此次政策推進(jìn)，尤其是那些深度介入本地城市更新進(jìn)程的核心城市國企。
　　城中村改造有望帶來數(shù)千億年投資額
　　今年4月的政治局會議提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”，本次文件是對這一提法的落實。如果從更大的城市更新的范疇來看，住建部已經(jīng)出臺多個文件，鼓勵試點城市（區(qū)）探索城市更新實施模式、明確底線要求。根據(jù)國家統(tǒng)計局的七普數(shù)據(jù)，我國共有21個超大特大城市，其中過半城市已經(jīng)對城中村改造制定了量化目標(biāo)，但口徑和詳細(xì)度不一。在披露了計劃投資額的城市中，年投資額差距較大，單項目年投資額在2.06-7.74億元，可能與城中村數(shù)量、拆除重建比例等相關(guān)。我們粗略估計全國城中村改造年投資額可能為數(shù)千億量級，十四五期間累計規(guī)?？赡艹f億。
　　一線城市視角來觀察城中村改造方向
　　從一線城市城中村改造的具體實踐中，我們可以看到本次文件提出的四方面要點。1、主體責(zé)任方面，北上廣深在城中村改造的模式探索方面各有強調(diào)和側(cè)重，地方政府在本輪城中村改造中將有較大的權(quán)限發(fā)揮主觀能動性；2、資金來源方面，上海由房企和險資共同設(shè)立城市更新基金800億元，是“多渠道籌措改造資金”的典型落地案例；3、改造方向方面，廣州和深圳都提出要統(tǒng)籌推進(jìn)城中村改造和保障性租賃住房的籌集工作，廣州還強調(diào)要與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型相結(jié)合，各地都強調(diào)不搞大拆大建；4、推進(jìn)節(jié)奏較穩(wěn)，如上海用10年分“三步走”、廣州規(guī)劃了到2035年具體的城中村改造計劃等。
　　城中村改造與棚戶區(qū)改造并不相同
　　市場較為關(guān)注城中村改造是否會成為新一輪棚改。我們認(rèn)為兩者區(qū)別較大，城中村改造與棚改在改造對象、改造方式、城市范圍、改造業(yè)態(tài)、資金來源方面存在明顯差異，尤其是在21年8月住建部發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》后，一些差異變得更加明顯。我們認(rèn)為城中村改造是房地產(chǎn)行業(yè)向新模式轉(zhuǎn)型的必要一環(huán)，但其不會像棚戶區(qū)改造那般波瀾壯闊，而是更加源遠(yuǎn)流長，對于超大特大城市帶來深遠(yuǎn)影響，后續(xù)仍要關(guān)注政策具體細(xì)則和各城市落地情況，尤其是模式設(shè)計和資金來源等方面的情況。
　　投資建議
　　我們認(rèn)為具備資源優(yōu)勢的地方國資將會優(yōu)先受益于城中村改造政策推進(jìn)，尤其是那些深度介入本地城市更新進(jìn)程的核心城市國企。重點推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬科A、新城控股、金地集團(tuán)；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際控股、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；4）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬物云、新大正。
　　風(fēng)險提示：行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營風(fēng)險。