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2023年7月21日國常會審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》
　　2013年啟動的棚改，核心是以政府為主導(dǎo)，國開行為重要資金來源的一次貨幣化安置改造，根據(jù)國開行公布的數(shù)據(jù)，2018年底棚戶區(qū)改造的貸款余額達(dá)到3.04萬億。此次國常會提出的城中村改造，目前未明確主要資金來源，因此后續(xù)的改造方式是否為棚改2.0仍不能下結(jié)論。整體而言，城中村的密度大，位置中心，比棚戶區(qū)拆遷困難大，需要比棚改更大的資金量和執(zhí)行方式，更需要關(guān)注后續(xù)細(xì)則中關(guān)于資金來源和地方政府責(zé)任的描述。
　　根據(jù)資金投入程度的大小，我們對城中村改造后續(xù)的推進(jìn)方式進(jìn)行如下幾種情景假設(shè)：
　　1、強(qiáng)資金支持：國開行介入，重啟萬億級別以上的PSL。在此種情境下，城中村改造將以類棚改的形式推進(jìn)，進(jìn)行拆遷和重建，形成新的保障性住房和商品房向社會供應(yīng)。在此類假設(shè)下，我們判斷對投資拉動類似或超棚改，對房屋銷售的拉動弱于棚改。
　　2、中等資金支持：國開行不介入，要求商業(yè)銀行對介入城中村改造的民間資本和開發(fā)商進(jìn)行傾向性貸款支持。在此種情景假設(shè)下我們認(rèn)為各個城市最終的改造方式將依照地塊質(zhì)量而定，核心區(qū)域的進(jìn)行拆遷重建，非核心區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)租改建。在此種假設(shè)下，對投資的拉動弱于棚改，對新房銷售的拉動體現(xiàn)在可能會加快一些優(yōu)質(zhì)舊改項目的入市供應(yīng)。
　　3、弱資金支持：以地方財政為主，鼓勵民間資本參與。在這種情景假設(shè)下，判斷各城市的城中村改造方式將以地方財政實力為參考選擇不同的方式推進(jìn)，概率比較大的是類深圳的統(tǒng)租模式，由政府和民間資本成立聯(lián)合安居集團(tuán)，對城中村進(jìn)行收回翻新后再對市場進(jìn)行保障性供應(yīng)。此種情景假設(shè)下，對投資和新房銷售的拉動都較弱。
　　根據(jù)觀研報告網(wǎng)數(shù)據(jù)，2022年城中村改造市場規(guī)模為6559.3億元，同比下降51.7%。戶外改造規(guī)模達(dá)5887.8億元，占城中村改造市場整體90%；戶內(nèi)改造體量較小，2022年為671.5億元，約占整體10%。
　　投資建議：城中村改造后續(xù)資金來源和推進(jìn)方式仍存在不確定性，但無論何種方式推進(jìn)，擁有改造經(jīng)驗和資金實力的開發(fā)商都將長期受益，建議關(guān)注華潤置地、招商蛇口，越秀地產(chǎn)。
　　風(fēng)險提示：1、政策推進(jìn)低于預(yù)期；2、地方財政資金有限導(dǎo)致項目無法推進(jìn)；3、拆遷進(jìn)度低于預(yù)期；4、統(tǒng)租導(dǎo)致租金上漲引發(fā)不滿情緒。