>> 海通證券-房地產行業(yè)對國常會議強調超大特大城市城中村改造的點評，穩(wěn)定行業(yè)投資總量，有利市場平穩(wěn)運營-230724
| 上傳日期： |
2023/7/24 |
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| 576KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
海通證券 |
| 評級： |
優(yōu)于大市 |
作者： |
涂力磊 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
| 下載權限： |
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投資要點：
4月政治局會議后，本次（7月）國常會議重申超大特大城市城中村改造。我們認為相關內容在高層會議連續(xù)出現(xiàn)，代表后階段相關指導意見有望在部委和相關地方政府進行著力推動。
超大特大城市在行業(yè)投資額和銷售中占明顯比重。根據住房和城鄉(xiāng)建設部于2022年10月公布的《2021年城市建設統(tǒng)計年鑒》，全國共有超大城市8個，特大城市11個城市。從近三年大致統(tǒng)計情況看，以上超大特大城市（即以上19城市）過去3年房地產行業(yè)投資額占全國比重大致在30-35%；銷售金額占比大致在21-27%。在以上區(qū)域內穩(wěn)步實施城中村改造，有利于激活城市投資和銷售從而對穩(wěn)定全行業(yè)具有現(xiàn)實操作意義。
城中村改造更有利平衡長期供需結構，將土地從銷售轉向運營模式。
1）城中村是指農村村落在城市化進程中，在城市建成區(qū)范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊；或全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)。不同于舊城改造和棚戶區(qū)改造，普遍意義來講，城中村的土地使用權性質為集體土地。
2）雖然棚改、城市更新和城中村改造都會因為拆遷而短期減少城市居民住宅總量，但棚改和城市更新在開發(fā)模式中仍存在商品房，未來或造成更多商品房供給（按照目前方式原有土地容積率會提升，從而帶來更多供應）。城中村改造由于土地屬于集體所有制，不能用于商品房開發(fā)，后續(xù)多為運營類資產（城市配套、研發(fā)辦公、保障性租賃房、長租等），而不增加可售商品房源。
3）城中村改造后的運營資產由于土地為集體所有制土地，基準地價較商品房低，也為資產的長期收益能力提供一定保障。以上開發(fā)模式的轉變，有利于供需結構的長期平衡，同時也為政府帶來更多長期運營類資產。
多個重點城市已啟動城中村改造計劃。雖然目前國家層面并未披露超大特大城市城中村改造的總量目標，但地方層面已有多重點城市開始提出具體目標。1）上海市提出，到2025年底中心城區(qū)周邊“城中村”改造項目全面啟動，到2027年底中心城區(qū)周邊“城中村”改造項目全面完成，五個新城等重點區(qū)域“城中村”改造規(guī)?；七M，到2032年底“城中村”改造項目全面完成。2023年啟動10個城中村改造項目。2）1月28日，廣州市召開高質量發(fā)展大會，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局局長王宏偉表示，全市2023年計劃推進127個城中村改造項目，力爭完成2000億元城市更新固定資產投資目標。3）《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）》指出，規(guī)劃期內深圳市劃定的綜合整治分區(qū)用地規(guī)模為55平方公里，占比56%。
投資建議：維持“優(yōu)于大市”評級。我們認為本次政策有利穩(wěn)定超大特大型城市房地產市場，對在以上領域開發(fā)的地產企業(yè)和城投類公司構成利好，包括：1）區(qū)域城投和開發(fā)類：城建發(fā)展、天健集團；2）集中超大特大型城市開發(fā)的央國資企業(yè)：華潤置地、中國海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口、越秀股份、華發(fā)股份、建發(fā)股份、華僑城A；3）集中超大特大型城市開發(fā)的民營企業(yè)：龍湖集團。
風險提示。行業(yè)基本面下行風險
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