>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)：穩(wěn)步推進城中村改造，在手資源充沛房企受益-230723
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核心觀點：
城市更新工作重心轉變，穩(wěn)健推進城中村改造。近年來中心城區(qū)開發(fā)強度飽和，部分建筑老化，整體城市配套功能及空間承載能力受到阻礙，城市更新概念應運而生，不同時期重心有所不同。2017年以前以棚改為主，通過貨幣化安置消化存量庫存，拆除類改造成為城市更新主要方向。2018年7月中央巡視組點名批評各地“大拆大建”及棚改亂象，21年住建部發(fā)布《防止大拆大建問題的通知》，城市更新重心回歸老舊小區(qū)改造的存量改造和運營。2023年政治局會議提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造”，隨后國常會也表示“在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造，多渠道籌措改造資金，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營”，穩(wěn)步推進城中村改造成為城市更新的工作重點。此外，值得注意的是，住建部第30號文及國常會在有關城中村改造的資金來源均提到要“多渠道籌措改造資金”，此前城市更新主要資金來源多為地方政府、地產(chǎn)開發(fā)商、城市更新產(chǎn)業(yè)基金等參與主體，隨著21年下半年開發(fā)商違約風險持續(xù)凸顯、地方政府財政壓力顯現(xiàn)，城市更新傳統(tǒng)資金渠道承壓，如何拓寬融資渠道，吸納更多社會資本成為城市更新及城中村改造下一步推進的關鍵因素。
城中村改造模式：全面改造、微改造、混合改造。目前城中村改造大致分為全面改造、微改造、混合改造三種模式，全面改造主要指拆除重建，微改造指以改變功能、整飾修繕等方式對用地綜合整治，混合改造為全面改造和微改造的結合。全面改造又包括征收儲備、自主改造及合作改造，征收儲備由政府整理土地，自主改造由村集體經(jīng)濟組織自行拆遷安置補償，合作改造由村集體引進開發(fā)企業(yè)，自住改造對村集體要求較高，目前以征收儲備及合作改造為主。微改造主要以工程招標的方式完成，城中村改造為租賃住房為較新微改造模式，可較好的將城中村改造與保障房相結合，可由政府或開發(fā)商主導，開發(fā)商主導租賃改造難度較大。目前城市更新導向為堅持“留改拆”并舉，預期未來的城中村改造也將以混合改造為主，根據(jù)各項目特點靈活安排改造計劃。
超大特大城市城中村概況：預計19個超大特大城市每年城中村改造貢獻投資額在1萬億以下。根據(jù)21年城區(qū)人口數(shù)據(jù)，符合本次城中村改造政策范圍的超大特大城市共有19個，目前各城市城中村有關政策文件較少，大部分城市關于城中村改造的推進仍處于摸索階段。廣州住建局預計23年城中村改造項目投資貢獻值近1000億元，考慮廣州等華南區(qū)域城中村改造推行較快、成本較高，其他區(qū)域投資額相對較少，預期超大特大城市城中村改造每年帶來的固定資產(chǎn)投資額在1萬億元以下。
投資建議。隨著中央及各地方政策的推出及落地，融資渠道疏通，預計各地城市更新及城中村改造將重回正軌，具備開發(fā)實力且在手資源充沛的房企將較大程度從中受益。
風險提示。《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》全文仍未發(fā)布，以文件正文內容為準；城中村改造推進可能受到地方財政等情況限制；基本面表現(xiàn)不達預期；供給側產(chǎn)能缺口修復不及預期；低景氣度環(huán)境下，企業(yè)風險暴露對市場情緒產(chǎn)生擾動等。
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