>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第29周周報(7月15日-7月21日)：國常會再提超大特大城市推進城中村改造；百城首套房貸利率跌破4%-230724
| 上傳日期： |
2023/7/24 |
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| 2613KB |
| 格式： |
pdf 共26頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本周新房成交環(huán)比降幅收窄，同比降幅擴大；二手房成交同比降幅小幅擴大，環(huán)比增速小幅下滑。土地市場環(huán)比量跌價升，土地溢價率環(huán)比上升。
核心觀點
本周新房成交環(huán)比降幅收窄，同比降幅擴大。40城新房成交面積為242.1萬平方米，環(huán)比下降6.1%，同比下降40.0%，同比降幅較上周擴大了9.3個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為1.4%、-6.6%、-12.7%，同比增速分別為-32.2%、-41.4%、-48.2%，同比降幅較上周分別擴大了19.6、3.5、13.3個百分點。
二手房成交同比降幅小幅擴大，環(huán)比增速小幅下滑。18個城市二手房成交面積為157.7萬平方米，環(huán)比上升1.2%，同比下降14.7%，同比降幅較上周擴大了1.7個百分點。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為6.1%、4.7%、-8.6%，同比增速分別為-13.4%、-16.6%、-11.7%，一、二線城市同比增速較上周分別上升了5.5、6.4個百分點，三四線城市同比增速較上周下降了38.6個百分點。
新房庫存面積與去化周期均環(huán)比上升。12城新房庫存面積為9829萬平方米，環(huán)比增速為0.6%，同比增速為-0.4%；去化周期為14.4個月，環(huán)比提升0.8個月，同比提升1.2個月。一、二、三四線城市新房庫存面積環(huán)比增速分別為1.2%、-0.1%、0.9%，同比增速分別為8.8%、-11.2%、-7.0%。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為15.1、12.3、33.8個月，環(huán)比分別提升0.7、0.8、1.9個月，同比分別提升4.2、2.3、2.9個月。
土地市場環(huán)比量跌價升；土地溢價率環(huán)比上升。百城成交土地規(guī)劃建面為2329.1萬平方米，環(huán)比下降28.3%，同比下降57.8%；成交總價為720.9億元，環(huán)比上升55.7%，同比下降56.3%；樓面均價為3095元/平，環(huán)比上升117.1%，同比上升3.6%；土地溢價率為3.1%，環(huán)比上升1.6個百分點，同比下降0.7個百分點。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同比上升。本周房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為276.7億元，同比上升90.2%，環(huán)比下降2.4%。總償還量為65.6億元，同比下降65.5%，環(huán)比下降70.5%；凈融資額為211.1億元。
板塊收益有所上漲。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為3.6%，較上周上漲5.3pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益為5.5%，較上周上漲9.2pct。房地產(chǎn)板塊PE為12.4X，較上周上漲0.44X。本周（7.17-7.23），北上資金對通信、煤炭、房地產(chǎn)加倉金額較大，分別為30.44、10.95、10.79億元。對房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.08%（上周為-0.78%），凈買入10.79億元（上周凈買入-2.71億元）。
投資建議
7月21日，國常會上審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》，是4月政治局會議提出在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的延續(xù)。根據(jù)住建部于2022年10月最新公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》，全國共有超大城市8個，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢；特大城市11個，分別為杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。我們認為，該政策的影響仍然要看落地情況，目前階段大規(guī)模改造需要多方參與合作，短期影響有限。
本周，貝殼研究院公布7月房貸利率數(shù)據(jù)，房貸利率跌破4%。2023年7月百城首套、二套房貸利率分別為3.90%、4.81%，環(huán)比均下降10BP，同比分別下降45、25BP；銀行平均放款周期為22天，較上月縮短1天，放款速度加快。不過，在當前市場信心不足的情況下，房貸利率下行能起到的邊際增加置業(yè)需求的刺激作用相對較弱；后續(xù)仍需政策的進一步調(diào)整和引導(dǎo)，以推動購房者預(yù)期企穩(wěn)回升，等到市場信心逐步修復(fù)后，房貸利率調(diào)整的效果或能更好地發(fā)揮。
現(xiàn)階段建議聚焦行業(yè)alpha機會，我們建議關(guān)注兩條主線：1）開發(fā)類企業(yè)中內(nèi)生增長快、拿地有效性強的內(nèi)驅(qū)動力型公司，主要包括主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長，在行業(yè)見底復(fù)蘇后的彈性較大：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團。2）REITs相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等資產(chǎn)持有方：大悅城、光大嘉寶、中新集團、中國國貿(mào)。
風(fēng)險提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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