>> 浙商證券-宏觀跟蹤報告：城中村改造有多大規(guī)模？-230724
| 上傳日期： |
2023/7/25 |
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| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
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作者： |
李超,林成煒,張浩 |
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核心觀點
城中村改造是城市更新的重要構(gòu)成部分，本次國常會要求推進(jìn)超大特大城中村改造并不完全屬于增量政策，更多是對此前十四五城市更新目標(biāo)框架下城中村改造相關(guān)內(nèi)容的深化。我們估算十四五期間全國平均每年城中村改造投資規(guī)?？赡苈缘陀?萬億。
城中村改造與棚戶區(qū)改造在推進(jìn)原則上存在三大核心差異，即城中村改造推進(jìn)區(qū)域更小，更聚焦于超大特大城市；城中村拆建比例更低；城中村貨幣化安置比例可能更低。綜上來看，城中村改造對地產(chǎn)投資及銷售的拉動作用可能明顯低于棚戶區(qū)改造。預(yù)計未來央國企將是城中村改造的投資主體，銀行信貸是資金來源的核心發(fā)力點。
城中村改造是城市更新的重要構(gòu)成部分，并非增量政策而是對前期規(guī)劃的深化
7月21日國常會審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》（下文簡稱《指導(dǎo)意見》），對于城中村改造，我們認(rèn)為應(yīng)整體納入城市更新的大框架來理解，本次國常會要求推進(jìn)城中村改造并不完全屬于增量政策，更多是對此前十四五城市更新目標(biāo)框架下城中村改造相關(guān)內(nèi)容的深化。
我們在2022年的城市更新系列報告中曾指出，城市更新是未來地產(chǎn)投資重要的發(fā)展方向，而城中村改造是城市更新的重要構(gòu)成部分。十四五規(guī)劃中曾對全國城市更新（并非超大特大城市獨有）提出具體目標(biāo)“完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，基本完成大城市老舊廠區(qū)改造，改造一批大型老舊街區(qū)，因地制宜改造一批城中村?！?br> 國家發(fā)改委也曾于《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》中對城市更新的定義予以明確，城市更新的改造對象劃分，可以分為“三區(qū)一村”，老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村改造。
城中村改造與棚戶區(qū)改造區(qū)別：面向區(qū)域更小，拆建比例可控，貨幣化安置低
我們認(rèn)為城中村改造與棚戶區(qū)改造在推進(jìn)原則上存在三大核心差異，即城中村改造推進(jìn)區(qū)域更小，更聚焦于超大特大城市；城中村拆建比例更為可控；城中村貨幣化安置比例可能更低。從上述三大差異來看，城中村改造對地產(chǎn)投資及銷售的拉動作用可能明顯低于棚戶區(qū)改造。
一是面向區(qū)域不同，本輪城中村改造主要面向超大特大城市，三四線城市并非工作重心；且國常會明確指出“優(yōu)先改造對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村，成熟一個推進(jìn)一個，實施一項做成一項”，意味著整體工作推進(jìn)速度相對較為穩(wěn)健。棚戶區(qū)改造面向全國，推進(jìn)速度較快，尤其在2015-2017年間成為三四線城市去庫存的重要驅(qū)動因素。
二是城中村改造拆建比例更為可控，住建部2021年正式發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（以下簡稱《通知》）并提出四項重點指導(dǎo)原則：一要嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除，《通知》要求老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。二要嚴(yán)格控制大規(guī)模增建，《通知》要求更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆建比不宜大于2（即新建/拆除比例不得超過2，例如原項目面積100平，拆除20平，新建面積最高不得超過40平）。三要嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷，《通知要求》更新項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。
三是城中村改造貨幣安置化比例相對更低，棚改貨幣化在推進(jìn)過程中由央行PSL提供支持采取了廣泛的貨幣化安置，住建部也曾于2015年發(fā)文《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)棚改貨幣化安置的通知》中指出：“積極推進(jìn)棚改貨幣化安置工作”；我們認(rèn)為在當(dāng)前“房住不炒”大基調(diào)的指引下，城中村改造預(yù)計采用貨幣化安置的比例有限，可能更多采用實物安置等手段。
全國范圍內(nèi)城中村改造投資規(guī)?？赡苈缘陀?萬億元
《指導(dǎo)意見》中涉及的城中村改造主要面向超大特大城市，根據(jù)國務(wù)院發(fā)布2014年《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》，城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市。根據(jù)國家統(tǒng)計局于《求是》發(fā)布的超大特大城市清單，截至2021年末，超大城市共有7個分別為：上海市、北京市、深圳市、重慶市、廣州市、成都市和天津市；特大城市共計14個，依據(jù)城區(qū)人口由高向低排列分別為：武漢市、東莞市、西安市、杭州市、佛山市、南京市、沈陽市、青島市、濟(jì)南市、長沙市、哈爾濱市、昆明市、鄭州市和大連市。
截止2021年末，上述超大特大城市在全國地產(chǎn)投資中占比約38.3%，但當(dāng)前上述城市對城中村改造的規(guī)劃口徑存在較大差異，包括統(tǒng)計方式不一致（改造面積、戶數(shù)、投資規(guī)模等多個口徑）、統(tǒng)計口徑不一致（城中村、城市更新等多個口徑）、規(guī)劃時間不一致（2023年或十四五多個口徑）等。為此，我們使用城市更新全國投資的估算規(guī)模大致推算城中村改造的潛在規(guī)模。
從全國范圍看，我們曾在2022年發(fā)布的城市更新系列報告中進(jìn)行測算：綜合2019年-2021年間的平均投資規(guī)模和部分省市的十四五城市更新投資規(guī)劃，十四五期間城市更新拉動投資規(guī)模10-12萬億以上，期間平均每年拉動投資規(guī)模約2-2.5萬億。從具體結(jié)構(gòu)來看，考慮到絕
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