>> 中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年上半年數(shù)據(jù)點(diǎn)評：緩釋長期壓力，對沖短期風(fēng)險-230718
| 上傳日期： |
2023/7/18 |
大小： |
359KB |
| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
陳聰，張全國，劉河維 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
|
|
市場處于螺旋下降的短期通道。鑒于工具箱豐富的政策儲備，我們認(rèn)為行業(yè)不會硬著陸。不過，開發(fā)行業(yè)的大勢在變，建議投資者尊重中長期房價和開發(fā)規(guī)模的合理回歸。在此背景之下，我們認(rèn)為不動產(chǎn)運(yùn)營的重要性在持續(xù)提升，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的資產(chǎn)重要性在提升，企業(yè)運(yùn)營和服務(wù)能力也更為重要。
▍房屋銷售持續(xù)降溫，房價從個別下跌轉(zhuǎn)為普遍下降。2023年上半年，商品房銷售面積同比下降5.3%，降幅擴(kuò)大4.4pct；銷售額同比增長1.1%，增幅下降7.3pct。6月單月，商品房銷售面積下降18.2%，銷售金額下降19.2%。7月前14日，我們跟蹤的樣本城市新房網(wǎng)簽套數(shù)同比下降28.3%，二手房網(wǎng)簽套數(shù)同比下降10.8%，降幅均較此前網(wǎng)簽有所擴(kuò)大。當(dāng)然，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)和網(wǎng)簽口徑有所區(qū)別，但市場確實并無起色。銷量不振，供給尤其是二手供給持續(xù)增加，房價則不斷下降。6月70個大中城市新房價格環(huán)比下跌城市數(shù)38個，較上月增加14個；二手房下跌城市數(shù)63個，較上月增加8個。房地產(chǎn)市場的價量進(jìn)入負(fù)向循環(huán)，房價的下跌進(jìn)一步刺激業(yè)主掛牌，也進(jìn)一步遏制需求的釋放。
▍開發(fā)景氣維持低位，行業(yè)進(jìn)入長周期的去庫存階段。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年上半年，房屋新開工面積49,880萬平米，同比下降24.3%，開發(fā)投資58,550億元，同比降低7.9%，降幅均有所擴(kuò)大?？傮w而言，開發(fā)景氣維持低位，國房景氣指數(shù)下跌至94.06，為一年以來的新低。隨著房價單邊上漲結(jié)束，面對龐大的待開發(fā)資源，房企普遍收縮布局，去化庫存，控制拿地，謹(jǐn)慎投資。我們認(rèn)為，這不僅是周期性的決策調(diào)整，也是長期持續(xù)的縮表決策。由于地價上漲預(yù)期不高，我們預(yù)計全行業(yè)絕大多數(shù)企業(yè)的在建規(guī)模/銷售規(guī)模都會有所下降，待開發(fā)面積/在建面積則可能下降更快。雖然企業(yè)拿地謹(jǐn)慎，但由于待開發(fā)面積龐大，絕大多數(shù)城市新房可售面積中期可能上行，從而為市場帶來更大的去化壓力。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2023年6月22個集中供地城市的新房待售面積為2.1億平米，較之一年前上漲6.5%。
▍竣工面積階段性增長。2023年上半年，全國房屋竣工面積33,904萬平米，同比增長19%，6月單月竣工面積同比增長16.3%。2016-2020年，新開工增速曾經(jīng)持續(xù)快過竣工增速，企業(yè)拉長開發(fā)周期增加在建面積。我們由此判斷，2021-2023年，竣工面積也會持續(xù)快于新開工面積增長。當(dāng)然，竣工面積的增長也接近尾聲，新開工的快速下降，可能使得2024年起竣工面積增長相對乏力。
▍具有豐富儲備工具的政策完全可以托底風(fēng)險，但需待基本面壓力適當(dāng)釋放。政策并非無能為力。我們認(rèn)為當(dāng)前一二線城市的“四限”還有放松空間，三四線城市的公積金個貸率還有提升空間（全國公積金個貸率只有78%，尚有萬億以上的公積金貸款可釋放），按揭貸款定價（無論存量還是增量）都還有明顯下調(diào)空間。中國人民銀行表示2023年上半年，個人住房貸款余額總體略微下降，過高的按揭貸款存量利率推動居民提前償還按揭，反過來也可能促成銀行在下半年進(jìn)一步加大按揭貸款的投放。但行業(yè)始終面臨長期壓力，即房價相對于租金偏高，開發(fā)規(guī)模相對于人口數(shù)量偏大。區(qū)別于2016年的政策，當(dāng)前政策樂見長期壓力得到一定的釋放，但也高度關(guān)注短期行業(yè)的運(yùn)行風(fēng)險，避免房價出現(xiàn)持續(xù)大幅的下行。我們認(rèn)為，四季度將是政策再度轉(zhuǎn)向鼓勵需求的重要窗口。
▍風(fēng)險因素：房地產(chǎn)政策不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下降的風(fēng)險；部分企業(yè)報表盈利能力持續(xù)變差的風(fēng)險；房地產(chǎn)企業(yè)的利潤表相對于資產(chǎn)負(fù)債表而言較為脆弱。
▍大勢在變，看好業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，看好資源和能力的價值。市場處于螺旋下降的通道，但鑒于工具箱豐富的政策儲備，我們并不認(rèn)為行業(yè)會硬著陸。不過，開發(fā)行業(yè)的大勢在變，建議投資者高度重視長期問題的解決，即在中長期房價和開發(fā)規(guī)模的合理回歸。在此背景之下，我們認(rèn)為不動產(chǎn)運(yùn)營的重要性在提升，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入的資產(chǎn)重要性在提升。我們看好具備核心資源的企業(yè)，例如華潤置地，上海臨港等，也看好具備服務(wù)能力的企業(yè)，例如貝殼和萬物云等。
|
|
