>> 華創(chuàng)證券-【債券分析】土地成交市場2023半年度報告：上半年土地成交及城投拿地詳細(xì)盤點-230728
| 上傳日期： |
2023/7/28 |
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| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
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作者： |
周冠南,張晶晶 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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2023年上半年土地市場“冷熱不均”持續(xù)演繹，各區(qū)域表現(xiàn)如何？我們從全國和各省市土地成交情況以及城投拿地情況對上半年土地市場展開分析。
全國土地成交表現(xiàn)如何？
1、成交額及溢價率：2023年上半年全國土地累計成交額1.53萬億元，同比下降14.14%，加權(quán)溢價率6.59%，同比提升0.86個百分點。單月成交額逐月提升，6月達(dá)4069.30億元，同比下滑1.65%，溢價率2月觸底回升，6月達(dá)7.03%。
2、城投拿地情況：2023年上半年城投累計拿地占比23.20%，同比下降3.71個百分點。單月數(shù)據(jù)看，城投拿地占比自2022年11月的50.82%持續(xù)下降至4月最低點15.04%，5-6月有所回升，6月達(dá)21.72%，但低于去年6月27.4%。
各省份及各地市土地成交現(xiàn)狀分析：
1、分省份看：18省土地成交額同比下降，低基數(shù)效應(yīng)下天津增速達(dá)283.63%位列第一，云南、陜西受昆明、西安土地市場回溫帶動，增速為25.34%、19.76%。浙江、江蘇、廣東累計成交額超1500億元，甘肅、青海等區(qū)域不足100億元。
2、分地市看：熱點城市率先回暖，杭州、廣州、蘇州、西安、成都、南京、寧波、深圳8個地市土地累計成交額超300億元，147個地市累計成交金額不足10億元，主要集中于新疆、海南、甘肅、云南、遼寧、廣西等地。
3、重點省市：昆明、天津土拍有所改善，蘭州、濟(jì)南、青島回落明顯。昆明市成交額53.53億元，同比增長108%；青島、濟(jì)南成交額分別為125.24億元、59.54億元，同比下滑36.27%、55.24%；柳州成交額9.23億元，同比下降10.20%，溢價率9.36%，系城投公司拿地帶動；蘭州成交額7.18億元，同比下滑82.41%。
城投拿地現(xiàn)狀：
1、分省份看：江蘇、浙江、山東、廣東、四川共5個省份城投拿地金額大于200億元，甘肅、天津等6個區(qū)域小于20億元。不同區(qū)域城投拿地占比分化明顯，湖南、廣西、江西、湖北、山東、四川等10個區(qū)域占比超30%，廣東、浙江、福建、山西、北京等9個區(qū)域位于10%-20%，上海、天津低于10%。
2、分地市看：城投拿地金額前30的地市中煙臺、常州、景德鎮(zhèn)、威海、宜昌、鄭州等12個地市占比超50%，鹽城、徐州、德州、石家莊、濰坊共5個地市占比介于30%-50%，西安、廣州、武漢、成都、合肥、長沙、蘇州等13個地市占比低于30%，其中杭州為8.63%在30個地市中最低。
3、重點省市：云南城投拿地金額及占比下降，昆明有所提升；天津城投拿地金額及占比也有下降；濟(jì)南城投拿地金額同比提升16.49%，占比提升21.15個百分點；廣西城投拿地金額下降但占比提升，柳州市城投拿地金額、占比均上升；甘肅及蘭州市城投拿地金額下降，但占比提升。
后續(xù)展望：一方面，7月政治局會議召開，在消費、投資、房地產(chǎn)等多方面政策力度略超市場預(yù)期，且為2019年以來年中政治局會議首次不提“房住不炒”，總量調(diào)控空間或被打開；“因城施策用好政策工具箱”指向定力較強(qiáng)的核心一二線城市調(diào)控放松有望加碼；“城中村”改造、保障性住房建設(shè)或更加積極。
另一方面，土地市場“冷熱不均”，分化狀態(tài)或?qū)⒊掷m(xù)演繹，風(fēng)險規(guī)避下核心熱點城市將優(yōu)先受到市場追捧，而部分弱能級區(qū)域的恢復(fù)情況仍將有待驗證，關(guān)注后續(xù)城投拿地占比以及再融資情況尤為重要。
政治局會議強(qiáng)調(diào)“要有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險，制定實施一攬子化債方案”，下半年再融資債券置換隱性債務(wù)等政策或有實質(zhì)性進(jìn)展。短期看尾部區(qū)域債務(wù)風(fēng)險或?qū)⒌玫揭欢ň忈專峭豆_債券打破剛兌仍屬較小概率事件，主要風(fēng)險仍是基本面下行下的技術(shù)性違約與估值波動風(fēng)險。城投債配置仍建議不同風(fēng)險偏好的投資者結(jié)合收益率、區(qū)域經(jīng)濟(jì)實力、債務(wù)水平、到期壓力、風(fēng)險輿情等因素進(jìn)行綜合選擇，可以重點關(guān)注短端品種的下沉機(jī)會。
風(fēng)險提示：土地明細(xì)統(tǒng)計及城投口徑統(tǒng)計有偏差、土地市場復(fù)蘇不及預(yù)期。
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