>> 申萬(wàn)宏源-房地產(chǎn)行業(yè)2023年7月房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：低基數(shù)下銷(xiāo)售同比大降，政策轉(zhuǎn)向助力探底修復(fù)-230801
| 上傳日期： |
2023/8/1 |
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| 格式： |
pdf 共7頁(yè) |
來(lái)源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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事件：
7月31日，克而瑞發(fā)布2023年7月房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售排行，保利發(fā)展單月銷(xiāo)售排名第一，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額310億元，萬(wàn)科、招蛇單月銷(xiāo)售額分別為205、201億元，排名第二、三，前三門(mén)檻從去年同期330億元下降至201億元。7月單月銷(xiāo)售過(guò)百億房企為11家，較22年同期減少4家，對(duì)比2021年同期減少16家。
點(diǎn)評(píng)：
7月房企銷(xiāo)售額同比-39%、較前值-2pct，單月銷(xiāo)售額低基數(shù)下繼續(xù)同比大幅下降。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年7月，50家房企單月銷(xiāo)售金額2,764億元，環(huán)比-34%，較22年同比-39%、較前值-2pct；銷(xiāo)售面積為1,889萬(wàn)方，環(huán)比-21%，較22年同比-34%、較前值+4pct；6月銷(xiāo)售同比出現(xiàn)大幅下降，7月市場(chǎng)熱度繼續(xù)下滑，銷(xiāo)售同環(huán)比再次大降。從累計(jì)數(shù)據(jù)看，1-7月累計(jì)銷(xiāo)售金額28,673億元，同比-9%、較前值-5pct；銷(xiāo)售面積16,883萬(wàn)方，同比-17%、較前值-3pct；7月累計(jì)銷(xiāo)售金額同比繼續(xù)回落。我們認(rèn)為，7月銷(xiāo)售同比下降來(lái)源于：前期政策出臺(tái)力度不及預(yù)期、以及居民收入預(yù)期下降，導(dǎo)致市場(chǎng)熱度有所回落；另一方面，房企前期拿地較少、市場(chǎng)去化不佳背景下主動(dòng)放緩?fù)票P(pán)節(jié)奏。此外，當(dāng)前市場(chǎng)結(jié)構(gòu)化特征依然明顯，其中一二線城市和優(yōu)質(zhì)房企的銷(xiāo)售表現(xiàn)更好，后者也持續(xù)推動(dòng)著行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。7月下旬以來(lái)，國(guó)常會(huì)、政治局會(huì)議、住建部、證監(jiān)會(huì)、一線城市持續(xù)積極表態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，需適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；同時(shí)積極推動(dòng)城中村改造是打造擴(kuò)內(nèi)需穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要工具，預(yù)計(jì)后續(xù)一二線政策迎來(lái)優(yōu)化、行業(yè)需求有望得到持續(xù)復(fù)蘇。
7月單月銷(xiāo)售：保利、萬(wàn)科、招蛇排名前三，行業(yè)熱度下滑背景下房企銷(xiāo)售出現(xiàn)普降。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，從單月銷(xiāo)售來(lái)看，保利銷(xiāo)售排名第一，萬(wàn)科、招蛇分別位列二三。其中，保利310億（YOY-6%）、萬(wàn)科205億（YOY-39%）、招蛇201億（YOY-16%）、綠城182億（YOY-34%）、華潤(rùn)172億（YOY-39%）、碧桂園140億（YOY-64%）、中海123億（YOY-29%）、龍湖121億（YOY-34%）、金地105億（YOY-43%）、建發(fā)房產(chǎn)103億（YOY-7%）、濱江102億（YOY-9%）、越秀83億（YOY+39%）、華發(fā)77億（YOY-12%）、金茂64億（YOY-39%）、新城60億（YOY-45%）、融創(chuàng)51億（YOY-54%）、旭輝47億（YOY-71%）、世茂31億（YOY-55%）、中南25億（YOY-49%）、陽(yáng)光城19億（YOY-66%）、金科9億（YOY-82%）等。7月房企銷(xiāo)售同比出現(xiàn)普降，企業(yè)分化持續(xù)加劇，主流企業(yè)中銷(xiāo)售同比排名靠前的房企為：越秀+39%、保利-6%、建發(fā)房產(chǎn)-7%、濱江-9%、華發(fā)-12%、招蛇-16%等，顯著好于行業(yè)；預(yù)計(jì)這種分化在融資差異和拿地差異之下后續(xù)將進(jìn)一步加大，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企的銷(xiāo)售集中度將進(jìn)一步提升。
1-7月累計(jì)銷(xiāo)售：保利、萬(wàn)科、中海排名前三，優(yōu)質(zhì)房企銷(xiāo)售跑贏行業(yè)、房企分化繼續(xù)加大。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，從累計(jì)銷(xiāo)售來(lái)看，保利銷(xiāo)售排名第一，萬(wàn)科、中海分別位列二三。其中，保利2678億（YOY+10%）、萬(wàn)科2244億（YOY-10%）、中海1925億（YOY+23%）、華潤(rùn)1874億（YOY+26%）、招蛇1866億（YOY+31%）、碧桂園1749億（YOY-39%）、綠城1524億（YOY+9%）、龍湖1106億（YOY+6%）、建發(fā)房產(chǎn)1057億（YOY+44%）、濱江1028億（YOY+29%）、金地963億（YOY-19%）、金茂923億（YOY+15%）、越秀919億（YOY+68%）、華發(fā)846億（YOY+46%）、融創(chuàng)572億（YOY-54%）、新城484億（YOY-36%）、旭輝466億（YOY-41%）、世茂312億（YOY-38%）、中南271億（YOY-29%）、陽(yáng)光城203億（YOY-33%）、金科143億（YOY-71%）等。1-7月50家房企累計(jì)銷(xiāo)售金額同比增速回落、分化趨勢(shì)依舊，主流企業(yè)中銷(xiāo)售同比排名靠前的房企為：越秀+68%、華發(fā)+46%、建發(fā)房產(chǎn)+44%、招蛇+31%、濱江+29%、華潤(rùn)+26%、中海+23%、金茂+15%、保利+10%、綠城+9%、龍湖+6%等，顯著好于行業(yè)；預(yù)計(jì)這種分化在后續(xù)也將進(jìn)一步加大，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企的銷(xiāo)售集中度將進(jìn)一步提升。
投資分析意見(jiàn)：低基數(shù)下銷(xiāo)售同比大降，政策轉(zhuǎn)向助力探底修復(fù)，維持“看好”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)需求端短期銷(xiāo)售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過(guò)度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，疊加多項(xiàng)宏觀數(shù)據(jù)和地產(chǎn)數(shù)據(jù)的走弱、以及近期政治局會(huì)議中行業(yè)政策轉(zhuǎn)向積極支持，證監(jiān)會(huì)和住建部也積極表態(tài)，此外城改政策也密集推出，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策有望進(jìn)一步優(yōu)化；并預(yù)計(jì)市場(chǎng)中核心城市的銷(xiāo)售也將逐步改善，并格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開(kāi)，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、新城控股、萬(wàn)科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)，此外，建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：天健集團(tuán)、城建發(fā)展、中華企業(yè)等；維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象、新大正、碧桂園服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，銷(xiāo)售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。
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