>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)近期房地產(chǎn)政策的綜合點(diǎn)評(píng)：穩(wěn)大宗消費(fèi)促地產(chǎn)企穩(wěn)回升，完善消費(fèi)設(shè)施利商業(yè)發(fā)展升級(jí)-230731
| 上傳日期： |
2023/8/1 |
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| 345KB |
| 格式： |
pdf 共2頁(yè) |
來(lái)源： |
光大證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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事件：7月31日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》（簡(jiǎn)稱《措施》）。
點(diǎn)評(píng)：穩(wěn)大宗消費(fèi)助力房地產(chǎn)剛性及改善性住房供需回升；補(bǔ)齊消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施短板將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)存量改造與縣域商業(yè)拓展；消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展有望提速。
1）7月24日，中央政治局會(huì)議指出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行了重要定調(diào)，為后續(xù)相關(guān)政策出臺(tái)確立了重要方向。
2）近期，住建部部長(zhǎng)倪虹在企業(yè)座談會(huì)中表示“進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施”。
3）本次《措施》是對(duì)中央政治局會(huì)議精神的重要落實(shí)，《措施》在穩(wěn)定大宗消費(fèi)的措施中提到支持剛性和改善性住房需求，具體包括擴(kuò)大保障性租賃住房供給、在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造、繼續(xù)實(shí)施農(nóng)村危房改造等。我們認(rèn)為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等針對(duì)改善性需求的政策優(yōu)化措施或?qū)⒃谝欢€城市進(jìn)一步落實(shí)，我們重申前期報(bào)告觀點(diǎn)：“‘認(rèn)房又認(rèn)貸’認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化利于降低購(gòu)房門檻，利好改善型尤其多孩需求群體，提升市場(chǎng)預(yù)期”，“超大特大城市的城中村改造將盤活大城市優(yōu)質(zhì)存量土地資源，有效拉動(dòng)房地產(chǎn)投資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升”。詳見(jiàn)2022年8月19日發(fā)布報(bào)告《改善型購(gòu)房支持進(jìn)入“因城施策”的執(zhí)行階段———對(duì)近期房地產(chǎn)寬松政策的點(diǎn)評(píng)》、2023年7月23日發(fā)布報(bào)告《超特大城市推進(jìn)城中村改造，政策優(yōu)化促進(jìn)房地產(chǎn)企穩(wěn)回升——對(duì)近期房地產(chǎn)政策的綜合點(diǎn)評(píng)》。
4）本次《措施》在完善消費(fèi)設(shè)施方面的措施中提到補(bǔ)齊消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施短板（包括加強(qiáng)縣域商業(yè)體系建設(shè)、強(qiáng)化存量片區(qū)改造與支持消費(fèi)新場(chǎng)景發(fā)展的硬件功能銜接）、完善消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支持政策（包括支持符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）等），我們認(rèn)為未來(lái)具有經(jīng)濟(jì)潛力的二三線城市或縣城的購(gòu)物中心市場(chǎng)規(guī)模仍有提升空間，核心一二線城市的商業(yè)存量改造升級(jí)需求將日益增加；同時(shí)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展有望提速，未來(lái)將進(jìn)一步豐富我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)“募投管退”發(fā)展模式，促進(jìn)我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市值穩(wěn)步提升。
投資建議：2023開(kāi)年，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，釋放積極信號(hào)，明確房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局。供給側(cè)來(lái)看，多部委相繼表態(tài)，通過(guò)信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，執(zhí)行層面可操作性大幅提升，有力提振房地產(chǎn)行業(yè)信心；需求側(cè)來(lái)看，5年期LPR下調(diào)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房消費(fèi)需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，需求側(cè)促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)實(shí)質(zhì)性升溫，新冠疫情管控優(yōu)化，高能級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需回暖明顯，區(qū)域分化格局進(jìn)一步凸顯。投資建議關(guān)注三條主線：1）看好具備片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)能力，有機(jī)會(huì)參加超大特大城市更新和舊城改造的大中型央國(guó)企等企業(yè)，建議關(guān)注招商蛇口、保利發(fā)展、中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、萬(wàn)科A/萬(wàn)科企業(yè)；2）看好綜合開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)、先發(fā)布局多元賽道、第二增長(zhǎng)曲線發(fā)展穩(wěn)健、存量資產(chǎn)資源豐富、未來(lái)有望運(yùn)用REITs提高資產(chǎn)回報(bào)率的房企，建議關(guān)注龍湖集團(tuán)、新城控股、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)；3）看好我國(guó)產(chǎn)業(yè)園步入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期，逐步邁向?qū)I(yè)化運(yùn)營(yíng)發(fā)展，公募REITs利于產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)重估，建議關(guān)注上海臨港。
風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不佳風(fēng)險(xiǎn)等。
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