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投資摘要：
　　市場行情：
　　本周（7.24-7.28）A股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅9.78%（上周3.56%），A股大盤（中證A股）漲幅2.78%（上周-2.00%）；H股（7.24-7.28）地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅13.06%（上周-1.94%），H股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅9.17%（上周-1.53%），H股大盤（恒生指數(shù)）漲幅4.41%（上周-1.74%）。本周A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤、H股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤、H股物業(yè)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤。
　　行業(yè)基本面：
　　新房成交弱勢、二手房成交持續(xù)下行。從數(shù)據(jù)來看，28城商品房累計(jì)銷售面積（1.1~7.27）同比增長3.2%，本月至今（7.1~7.27）同比下滑25.0%，上月整月同比下滑24.9%；其中一線城市(4城)本月至今（7.1~7.27）同比下滑15.0%、二線(10城)城市本月至今（7.1~7.27）同比下滑26.9%。12城二手房成交面積（1.1~7.29）同比增長28.7%，本月至今（7.1~7.29）同比下滑12.9%，上月整月同比增長4.0%；其中，一線城市(4城)本月至今（7.1~7.29）同比下滑17.5%，上月整月同比增長18.9%；二線城市(6城)本月至今（7.1~7.29）同比下滑17.4%，上月整月同比下滑5.5%。
　　土地市場持續(xù)下行。從數(shù)據(jù)來看，100大中城市本年累計(jì)（2022.12.26~2023.7.23）成交土地建面同比下滑19.4%，上周累計(jì)同比下滑18.1%；本周100大中城市（ 7.17~7.23）土地成交溢價(jià)率5.1%，上周7.9%；100大中城市本年累計(jì)（2022.12.26~2023.7.23）土地成交總價(jià)同比下滑29.0%，上周累計(jì)同比下滑30.8%。
　　內(nèi)債融資不振。從數(shù)據(jù)來看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（1.1~7.30）累計(jì)同比下滑6.8%，7月（7.1~7.30）同比下滑7.2%。
　　中共中央政治局指出我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，此后住建部部長表示，要進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。中共中央政治局7月24日召開會(huì)議，會(huì)議指出，要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。隨后，住建部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會(huì)上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。
　　投資策略：
　　我們認(rèn)為中央對樓市的定調(diào)已經(jīng)發(fā)生重大變化，熱點(diǎn)一二線城市的政策空間已經(jīng)打開。目前仍有諸多一二線城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房貸利率仍高于5年期以上LPR。北京、上海、廣州、深圳、長沙、合肥、成都、?？?、廈門、福州、三亞、重慶等核心一二線城市仍執(zhí)行二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。隨著中央政治局對地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)的轉(zhuǎn)變以及住建部明確了政策支持方向，北京住建委、深圳和廣州住建局都相繼表態(tài)要更好滿足剛性和改善性住房需求。一線城市的相繼表態(tài)，說明各地在積極落實(shí)中央和住建部的相關(guān)政策精神，后續(xù)核心一二線城市的樓市支持政策有望加速落地。
　　我們認(rèn)為重點(diǎn)布局一二線城市的優(yōu)質(zhì)房企將受益于一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進(jìn)。高能級城市布局較多的保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、萬科等優(yōu)質(zhì)房企有望受益于核心一二線城市的政策改善，在需求回暖之際搶占先機(jī)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。