>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)：新起點，新格局，新機遇-230731
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新起點：2016年四季度，中央首次在經(jīng)濟工作會議首次提出“房住不炒、因城施策”，“穩(wěn)定”和“民生”成為行業(yè)發(fā)展的主旋律，由此也奠定了行業(yè)未來7年行業(yè)政策方向。而在23年7月24日的政治局會議上，中央重新提出了“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”。這一表述將會開啟行業(yè)發(fā)展的新篇章，在這個新的起點位置，看好中國房地產(chǎn)行業(yè)以及頭部企業(yè)未來的發(fā)展機遇。
新機遇：在政治局會議定義行業(yè)發(fā)展新形勢以及國常會提出“在超大特大城市”加快城中村建設(shè)的方針下，各級政府及相關(guān)部門跟進貫徹落實中央政策。國務(wù)院明確城中村改造是“中國式現(xiàn)代化戰(zhàn)略全局高度作出的具有重大而深遠(yuǎn)意義的工作部署”，隨后合肥市政府也表示將“大力推動貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式”（合肥日報）。住建部表示“要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，北京、深圳、廣州市住建表示將結(jié)合本地實際盡快推出有關(guān)政策措施（各地住建公眾號）。中央政策落實將有利于穩(wěn)定行業(yè)投資和銷售，促進行業(yè)健康發(fā)展。
行業(yè)發(fā)展新舊模式交替，需要維持四方面的平衡，誕生三個方向的機會。在構(gòu)建行業(yè)發(fā)展新模式以及過渡階段，解決地方政府土地庫存，承接行業(yè)施工投資，保證房價預(yù)期平穩(wěn)，替換行業(yè)高杠桿，這四個因子的平衡是過渡期成功的關(guān)鍵。我們認(rèn)為行業(yè)新模式有幾個突破發(fā)展的方向，其一為資本+代建模式，引入長久期、低成本的資本作為土地投資商，并由具備強管理能力的代建公司賦能項目開發(fā)，既可以解決存量問題，也可以成為市場的有效組成部分。其二REITs+資產(chǎn)運營模式，資產(chǎn)持有方通過將所持有的沉淀性資產(chǎn)出表，引入社會資本成為資產(chǎn)的持有者，實現(xiàn)資產(chǎn)持有方從重到輕的轉(zhuǎn)變，為長期資本提供靈活退出的機制。其三為優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)由開發(fā)類的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)逐步向開發(fā)類+持有類的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向，由單一開發(fā)業(yè)務(wù)為主向多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向。
新格局：資產(chǎn)質(zhì)量加速優(yōu)化，關(guān)注能力強，布局廣的國央企底部投資機遇。根據(jù)克而瑞及公司經(jīng)營公告，8家強信用房企全口徑銷售金額/百強房企的比例從21年的17%提升至23年上半年的33%，銷售集中度持續(xù)提升。投資方面，全國性央國企具備明顯的配置優(yōu)勢，且權(quán)益比例（23年上半年12家房企從22年的66%提升至74%），聚焦精度，利潤率水平均有持續(xù)改善?？春猛恋匦仑浾急雀撸?2-23H1拿地貨值/22年末總土儲貨值的比例）在新環(huán)境下的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率提升預(yù)期，及重點18城市市場布局比例高的企業(yè)在利潤率上的彈性。
風(fēng)險提示。政策不及預(yù)期；投資能力恢復(fù)不足；企業(yè)風(fēng)險暴露。
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